꼬마빌딩 투자시 유의점

2021.6월

 

꼬마빌딩이란?

 

* 5층 미만, 금액 50억원 미만 빌딩
* 다가구주택/호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대 주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸, 고시원 건물 등
* 10억원~20억원대 자본금 + 대출금
* 서울 기준 연면적 3300m2 미만 기준 (연면적은 건물의 층별 바닥 면적을 모두 합친 면적)

 

투자시 자기자본금 얼마나 필요한지?

요즘은 개인으로 투자할 때 RTI(임대업 이자 상환 비율) 규제 때문에 대출이 많이 안나옴. 30억원대 건물일 경우 10억에서 15억있어야 매입 가능. 그러나 법인으로 투자했을 때는 따로 RTI 규제가 없음. 그래서 10억정도만 있어도 30억 건물 매수 가능.

 

세금은?

예를 들어 50억 정도 되는 강남 건물 저층 근린생활시설(근생) 건물 재산세로 1,500만원 냄. 아파트보다 적음. 꼬마빌딩 규모는 종부세를 안냄.

 

꼬마빌딩 구매 시 유의해야 할 사항 7가지

1. 임차인과 임대수익률만 보지 말고, 환금성 따져야
   • 수도권 외곽 등 잘못해서 안팔리면 최소 3년 걸림
   • e.g. 10년 전 인천의 1층에 약국 있고 병원 있는 건물. 대로변이고 건물 크고 입지 좋았지만 환금성 떨어지는 지역. 단순히 임차인과 수익률만 보고 사면 안됨. 빌딩은 환금성이 다른 자산보다 낮음.
2. 투자 목적 확실히 정하기
   • 은퇴자일 경우 안정적인 임대수익이 나와야 함 => 가격이 비싸더라도 무조건 입지 좋고 공실 걱정이 적은 건물에 투자.
   • 젊고 다른 수입이 있다면 노후화된 걸 사서 신축이나 리모델링 투자도 좋음 => 나중에 시세 차익이 큼.
3. 땅을 봐라: 용도 지역에 맞는 땅
   • 건물만 보면 안됨. e.g. 건물 임차인 종류, 수익률 몇프로 등등.
   • 하지만 가장 중요한 건 땅. 용도 지역이 있음: 매수 전 땅의 가치를 파악하는게 중요
     • 1종 일반주거지역
     • 2종 일반주거지역
     • 3종 일반주거지역
   • 용도지역마다 건폐율 용적률이 다 다름:
     • 1종은 건폐율 60%에 용적률 150%
     • 2종은 건폐율 60%에 용적률 200%
     • 4종은 건폐율 50%에 용적률 250%
4. 주택 있는 상가는 잘 안팔림
   • 다가구, 단독주택, 상가주택 등 빌딩에 주택 들어가면 인기 떨어짐.
   • 기존 주택이 있는데 이런 건물 매입하면 1가구 2주택 됨.
   • 특히, 주택 있으면 자금조달계획서 써야 함 - 근린생활시설(꼬마빌딩)은 자금조달계획서 안씀.
5. 2030이 많이 찾는 곳 & 역세권
   • 직장인들이 많아야 상권 좋음
   • 또 2030이 많아야 상권이 좋음
   • 여성들이 좋아하는 곳이 상권 좋음
   • 인스타 사진 찍기 좋은 곳 많이 옴. 공원 있거나 e.g. 정엽 건물 조망 좋음.
     • 종합하면 2030 여성 직장인들이 인스타 찍으러 많이 가는 곳
   • 역세권: 접근하기 쉬워야 함. 이태원이나 경리단길 입지적으로 접근 어려움.
6. 유동인구, 주변 임대 시세
   • 현장에 임장 갈 때는 차 타고 가지 마라. 반드시 지하철에서 그 매물까지 걸어가라
     • 평일 아침/저녁, 주말에도 가야 함
     • 주7일 상권 & 주5일 상권이 있음: 가로수길은 전자, 역삼 선릉 쪽은 후자.
   • 인근의 매각한 곳도 같이 봐야 함: 매각된 곳 보면서 이걸 왜 샀을까 고민해야 함.
   • 주변 간판도 봐야 함. e.g. 가로수길 위에 디자인사무소, 뷰티 학원 등 미래 임차인들.
   • 임대 시세 파악해야 함 => 내 건물 임대료 적게/높게 받고있는지 판단 섬. 서울시 외곽 쪽에 들어간다면 확실하게 운영계획과 예상 임대 잘 짜는 것 중요.
     • 여기 까페 내려고 하는데....1층에 대략 얼마정도 되나?
     • 보증금 월세 얼마 정도 돼요?
     • 운영계획: 리모델링하고 나면 어떤 임차인을 구할 건지, 임차인을 미리 구해놓는 등 미리 사전에 계획.
7. 투자자가 꼭 친해져야 할 3명
   • 빌딩 중개사
   • 은행 지점장: 대출
   • 건축사: 젊은 트렌드의 리모델링
8. 투자 시기는 언제가 적기?
   • 무조건 수익률 나온다고 투자하는 게 아니라, 어떻게 수익률 내고 어떻게 팔건지 전체적인 계획 필요
   • 원칙: 환금성 높은 지역, 현재 모습이 아니라 운영하고 팔았을 때 초점을 맞춰야 함.

 

출처

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2020042208003983790 

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