[상생 임대인 제도] 다주택자 일 때 상생임대인제도 적용 시뮬레이션

상생임대인 제도란?

상생임대인 제도는 임대인이 세입자에게 전/월세를 줄 때, 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상해 신규 또는 갱신 계약을 체결하면, 임대인에게 세제 혜택을 주는 제도.

 

제도 도입 및 목적

• 2021년 12월 문재인 정부에서 처음 도입, 2022년 윤석열 정부에서 확대 및 완화.
• 임대차 가격 급등 억제, 임차인 주거 안정 도모 및 보호, 임대인의 실거주 의무 부담 완화, 연쇄적 임차인 퇴거 방지 등이 목적.

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주요 내용 및 요건

상생임대인 인정 요건

• 임대료 인상률: 직전 임대차 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 계약(신규 또는 갱신)일 것
• 계약 기간: 첫 번째(직전) 임대차 계약은 1년 6개월 이상, 두 번째(상생) 계약은 2년 이상 유지해야 함
• 임차인 변경: 동일 임차인과의 재계약뿐만 아니라, 임차인이 바뀌어도 인정(단, 두 계약의 임대인은 동일해야 함)
• 적용 기간: 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결된 계약에 한해 적용 (원래 24년이었는데 연장 됨)
• 주택 가격: 2022년 제도 개편으로 공시가격 9억 원 초과 주택도 포함, 고가 주택도 혜택 대상

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상생임대인 제도의 혜택

• 양도소득세 비과세 요건 완화: 조정대상지역 내 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도할 때, 원래는 2년 실거주 요건을 충족해야 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 상생임대인은 2년 실거주 요건이 면제됨. 즉, 보유만 해도 비과세 요건을 충족할 수 있음.
• 장기보유특별공제 실거주 요건 면제: 양도차익에 대한 장기보유특별공제(최대 80%)를 받을 때도 2년 실거주 요건이 면제 됨.
• 적용 주택 확대: 고가 주택, 다주택자에서 1주택자로 전환 예정인 임대인 등도 혜택을 받을 수 있음.

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그렇다면 신축 아파트일 경우 상생임대인제도가 어떻게 적용되나? (신축아파트와 상생임대인 제도 적용 여부)

신축아파트에도 상생임대인 제도 적용 가능. 하지만 바로 첫 전세계약에는 적용되지 않고, 다음과 같은 절차와 요건이 필요함:

> 신축아파트 첫 전세계약의 경우

• 신축 아파트는 입주 시점에는 '직전 임대차계약'이 존재하지 않음.
• 따라서 입주 직후 체결하는 첫 전세계약은 상생임대인 제도의 '직전 계약'으로 간주 됨.
• 상생임대인 혜택을 받으려면, 첫 전세계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤, 같은 임차인과 재계약을 하거나, 새로운 임차인과 5% 이내 인상으로 2번째 전세계약을 체결해야 함.
• 즉, 최초 전세계약에는 상생임대인 혜택이 적용되지 않고, 두 번째 전세계약(즉, 갱신 또는 신규계약)부터 적용이 가능.

"올해 입주하는 신축 아파트는 상생임대주택으로 인정받으려면 처음 전세를 받은 후 1년 6개월이 지나고 전세계약을 갱신해야 한다. 또는 1년 6개월 후 5% 이내로 인상한 전셋값으로 신규 전세입자를 받아야 한다는 것이다."
— 대한경제

> 2024년 3월에 맺은 신축아파트 전세계약의 경우

• 2024년 3월에 신축아파트에서 첫 전세계약을 체결했다면, 이 계약은 상생임대인 제도의 '직전 계약'이 됨.
• 이 임대차계약을 1년 6개월 이상 유지한 뒤(즉, 2025년 9월 이후), 같은 임차인과 5% 이내로 갱신계약을 하거나, 새로운 임차인과 5% 이내 인상으로 신규계약을 체결하면 그때부터 상생임대인 요건을 충족할 수 있음.
• 단, 상생임대인 제도 적용 기한(2026년 12월 31일) 내에 '상생임대차계약'을 체결해야 혜택을 받을 수 있음.
  즉, 2026년 12월 31일까지 두 번째 계약(갱신 또는 신규)을 5% 이내 인상으로 체결해야 상생임대인 혜택을 받을 수 있음.

 

상생임대인 제도 다주택자 적용 가능성? 

 

상생임대인 제도는 다주택자도 적용 가능. 다만 다음과 같은 조건이 있음:

• 임대차 계약 체결 시 다주택자여도, 해당 주택을 양도하는 시점에 1가구 1주택자라면 상생임대인 혜택을 받을 수 있음. 즉, 다주택자라도 매도 시점에 1주택자로 남아있으면 양도세 비과세 등의 세제 혜택이 적용 됨.
• 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일 사이에 체결된 상생임대차 계약에 한해 혜택이 주어지며, 다주택자라도 이 요건을 충족하면 적용 대상.
• 임대료는 직전 계약 대비 5% 이내로 인상해야 하며, 계약갱신청구권 행사로 인한 불가피한 5% 인상도 인정됨.
• 다주택자도 2년 이상 실거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 시한부 정책.

요약하면, 다주택자라도 상생임대인 제도를 통해 세제 혜택을 받을 수 있으나, 양도 시점에 1주택자로 전환하는 것이 핵심 조건.

 

결론 및 주의사항

• 신축아파트 첫 전세계약만으로는 상생임대인 혜택을 받을 수 없음에 유의!!
• 다주택자도 상생임대인 제도 혜택 받을 수 있으나, 양도 시점에 1주택자로 전환되어야 하고 이 뜻은 가장 마지막에 체결한 1채를 상생임대인 제도 적용 가능하다는 것 -> 가장 양도차익이 큰 물건을 마지막에 배치하는 전략 필요. 즉 똘똘한 1채로 정리해 나가야 한다는 것.
• 신축 아파트 계약 건에서, 2024년 3월에 맺은 첫 전세계약은 '직전 계약'이 되고, 1년 6개월 후(2025년 9월~10월 이후) 5% 이내 인상으로 재계약해야 상생임대인 요건이 충족 됨.

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자주 묻는 질문

임차인이 바뀌어도 상생임대인 인정?	네, 임차인이 바뀌어도 임대인이 동일하면 인정.
계약갱신청구권 행사 시에도 인정?	네, 세입자가 계약갱신청구권을 사용해 5% 이내 인상한 경우도 인정.
전세에서 월세로 변경해도 적용?	네, 전월세전환율 등 관련 법을 준수하면 적용 가능.
적용 기간은?	2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 체결 계약에 한함.
다주택자도 적용 가능?	네, 하지만 1주택일 상태만 가능하기 때문에 가장 나중에 양도하는 1채에 한해 적용.

 

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레퍼런스

1. https://www.korea.kr/news/reporterView.do?newsId=148903106
2. https://korla.or.kr/40/?bmode=view&idx=11917030
3. https://www.dnews.co.kr/uhtml/view.jsp?idxno=202208311140443660360
4. https://www.opinionnews.co.kr/news/articleView.html?idxno=69362
5. http://news.bizwatch.co.kr/article/real_estate/2022/10/05/0006
6. https://www.moef.go.kr/com/cmm/fms/FileDown.do;jsessionid=QcVJ07-69zdXhq+EPY0guSuq.node30?atchFileId=ATCH_000000000020611&fileSn=1
7. https://www.khan.co.kr/article/202206241625001
8. https://www.yna.co.kr/view/AKR20220102021400002

 

 

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