다주택자 매도 전략 시뮬레이션 (2025년 6월 기준)

2025년 6월, 대선을 몇주 지난 현재 시점 서울 및 수도권 주요 아파트 가격이 무섭게 오르고 있음. 배액배상 소식도 자주 들리고, 개인적인 체감으로는 2020년 중순~연말 까지 올라온 것 같다.

 

현재 보유 하고 있는 포트폴리오 중 수도권 아파트 정리 고려 중이기에 매도 시뮬레이션을 세워 보는 포스팅. 나와 비슷한 상황에 있는 다주택자들에게 도움이 되길 바라며 기록.

 

내 포트폴리오의 현재 상황은 양도소득세(특히 장기보유특별공제 및 1주택 비과세 요건 충족 여부)에 매우 민감한 구조. 아래에서 각 아파트의 조건을 요약한 뒤, 세금적으로 더 유리한 매도 순서를 시뮬레이션 해보려고 함.

 

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기본 정보 요약

아파트명	A	B
매수가	6억 7,000만	3억 5,000만
실거주 여부	❌	❌
조정대상지역 여부	매수 시 조정지역	매수 시 조정지역
실거주요건 존재	있음	있음

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🔑  세금 요건 핵심 정리

📌 조정지역 2주택	조정지역 내 주택 2채 보유 시 둘 다 1세대1주택 비과세 혜택 불가
📌 실거주 요건	조정지역에서 1세대1주택 비과세를 받으려면 2년 실거주 필수
📌 장특공제	실거주 2년 이상 해야 최대 30% 장특공제 가능
📌 현재 상태	실거주 이력 없음 → 둘 다 비과세 및 장특공제 대상 아님

 

 

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📊 시뮬레이션: 어떤 집을 먼저 팔아야 덜 손해일까?

현재 두 주택 모두 실거주 이력이 없어 양도차익 전체에 세금이 부과되며, 비과세나 공제를 전혀 받지 못함. 이 조건을 가정하고 시뮬레이션:

가정 (보수적 기준)

• A 현재 추정 시세: 6억 8,000만~7억
• B 현재 추정 시세: 5억~5억5,000만
• 보유 기간 매도 시점 : 각각 5, 3년
• 취득비용, 기타 필요경비: 각각 1천만 원

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(1) A 먼저 매도 시

1. A아파트 매도
   • 매도가: 7.0억
   • 매입가: 6.7억
   • 양도차익: 2,000만 원 (필요 경비 제외하고...거의 없음ㅠㅠ)
   • 실거주 이력 없음 → 비과세 X, 장특공제 X
   • 양도세: 거의 없음 (기본공제 250만 원 등으로 상쇄)
2. 이후 B아파트 실거주 or 매도
   • 남은 1주택 상태
   • 실거주 2년 요건 채우면 비과세 가능
   • 장특공제도 가능 (장기보유 + 실거주 충족 시)
   • 실거주 안하더라도 상생임대인 제도 이용하여 비과세 혜택 가능

✅ 결론: A 먼저 매도하면, 2주택 상태라고 하더라도 양도차익이 거의 없기 때문에 세금 부담 낮고, 남은 B 에 비과세 전략 적용 가능

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(2) B 먼저 매도 시

1. B아파트 매도
   • 매도가: 5.5억
   • 매입가: 3.4억 (분양가)
   • 양도차익: 약 2억 (필요 경비 제외 후)
   • 실거주 없음 → 비과세 X, 장특공제 X
   • 양도세: 약 6,300만 ~ 7,000만 원 추정 (누진세율)
2. A아파트 보유 지속
   • 신축 아닌 구축 이슈로 잘 안오름 (현재도 5년 동안 1~2천 오름 -_-)

❌ 결론: B 먼저 팔면 2주택인 상태에서 양도 하기 때문에 높은 양도세 발생 + A는 애초에 별로 안오르기 때문에 나중에 파는 benefit이 크지 않음. 

 

 

 

✨️ 여기서 고려할 것:

• 다주택자의 양도소득세 '중과 배제' 조치가 2026년 5월까지 1년 더 연장되었다는 점.
• 즉 B아파트를 꼭 먼저 매도해야 하는 상황에서, 매도하는 시점이 2026년 5월 전이라면 양도세 중과는 피할 수 있음.

 

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🧾 최적 전략 요약

 

1. 2026년 5월 전까지 A아파트 먼저 매도
   • 세금 거의 없음
   • 이후 B아파트는 1주택으로 남게 됨
2. B아파트 실거주 2년 혹은 상생임대인제도 충족 후 매도 (비과세 가능)
   • 시세 상승 여지도 반영 가능

순서	액션	이유
1	A 먼저 매도	양도차익 거의 없어 양도세 최소, 잔여 주택을 1주택으로 만들기
2	B 실거주 전입 후 2년 거주	실거주 2년 충족 시 비과세 + 장특공제 가능 / 실거주 전입이 불가할 경우 상생임대인제도 활용
3	B 매도 (2년 후)	최소 5천만 원 이상의 절세 가능성

 

💡 보너스 팁

• 실거주 시작은 전세 만기 이후 즉시 하여 2년 요건 충족을 노리는 게 중요 함.
• 다주택자 중과세 배제 요건(일시적 2주택 등)도 확인해볼 수 있지만, 이미 실거주 이력이 없으므로 해당 안될 가능성이 높음.
• 향후 정책 변화(예: 양도세 개편, 규제지역 해제 등)도 고려해야 할 듯 하지만, 2028년 총선 까지는 시장 분위기가 크게 조정이 올 건수는 부족해 보이기 때문에 (특히 서울 및 주요 수도권) 매도 시점은 각 상황에 맞게 유연하게 잡는 가능성도 고려해야.
• 하지만 역시나 무조건적인 패닉바잉은 금물. 2021~2022년 상투 잡고 조정 씨게 맞는 역사를 반복 경험 할 수 있음을 유의.

 

 

💵 예상 세금 계산 테이블 (기준: 만원)

항목	매입가	매도가	필요경비	양도차익	보유기간 (년)	기본공제	과세표준	세율	예상_양도세	예상_지방소득세	예상_총 납부금액
A아파트	67000	70000	1000	2000	5	250	750	6%	45	4.5	49.5
B아파트	35000	55000	1000	19000	3	250	18250	35%	6387.5	638.75	7026.25

 

 

레퍼런스

상생임대인 제도 이용하기:

[상생 임대인 제도] 다주택자 일 때 상생임대인제도 적용 시뮬레이션

 

 

 

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