[신축 아파트 입주 경험 2️⃣] 생애최초 아낌e보금자리론 50년 만기 잔금대출 승인

• 이 전 포스팅 (아파트 4채 매수 이야기: 실패와 성공, & 배운 것들 (5번째 아파트 매수 中)) 에서 밝힌 5번째 진행 중인 가족의 내집마련 신축 아파트 대출이 최근 승인 되었다.
• 개인적으로 신축 아파트 입주를 가까이서 보고 듣고 함께 알아보고 지원하며 직접적으로 입주장 치룬 경험이 이번이 두번째.
• 앞으로 서울 아파트 매수까지 자산 증식을 위한 여정 중 한 과정이므로 개인적인 복기와 기록을 위한 포스팅.

 

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생애최초 대출 경험과 아낌e보금자리론 대출 디테일 (50년 만기 성공)

 

1. 대출 개요 및 배경

경기도 내 신축 아파트 입주를 앞두고 사전점검 갔을 때 각종 은행에서 나온 대출상담 부스가 쫙 있었음. <- 여기서 승부를 봐야 함. 사전점검 후딱 마치고 앉아서 잔금대출 관련 궁금한 것들 모두 물어볼 수 있음. 소유자가 될 가족멤버는 연봉과 현재 대출상황 등 정보 제공하며 가능한 대출과 금리, 대출 가용 자금까지 모두 상담 받을 수 있었다.

 

대출 상담사가 가능하다고 알려해준 대출은 아낌e보금자리론:

 

아낌e보금자리론은 한국주택금융공사의 주택담보대출 상품으로, 생애최초 주택구입자에게 유리한 조건을 제공 함. 소득 제한은 없으며, 주택 가격 기준은 수도권 6억 원, 비수도권 5억 원 이하. 대출 한도는 최대 5억 원이며, LTV는 최대 70%까지, DTI 최대 60% 적용. 상환 방식은 원리금 균등분할 상환, 대출 기간은 10~50년까지 선택할 수 있음. DSR 규제 범위 내에서 이용 가능하며, 중도상환수수료 없음.

-> 자세한 내용은 한국주택금융공사 사이트에서 확인 가능.

 

이에 따라 가족멤버는 아낌e-보금자리론을 통해 생애최초 주택 구입자로서 총 4억 3천만 원짜리 분양가의 신축 아파트에 3억 6천만 원의 주택담보대출을 승인 받음. 자금이 더 필요하므로 신용대출 가능 여부도 물어봤는데, 추가로 신용대출 2,500만 원까지 가능하다는 안내를 받으며 생각보다 순조롭게 대출을 진행할 수 있었다.

 

• 대출 상품: 아낌e-보금자리론 (생애최초 주택 구입자 대상)
• 가족멤버 개인의 대출자 profile: 30대 초반, 싱글, 연봉 약 3,500만 원
• 구입 주택: 총액 4억 3천만 원의 수도권 내 신축 아파트
• 대출 만기: 50년 / 거치기간 없음 (30대 초반의 나이라 가능했던 듯)
• 상환 방식: 원리금균등상환 
• 소요 시간: 신청부터 2~3주 소요
• 대출이자: 3.85%
• 매달 상환액: 월 135만원
• 대출 한도: 주택담보대출 총 3억 5천 8백만 원 승인 (LTV 80% 에 해당)
  • 추가 seperate 신용대출 2,500만 원 가능한 이유는 아낌e보금자리론이 DSR 해당 안되기 때문 (아래에 자세히 다루겠음)

아낌e보금자리 대출 한도가 3억6천만원 인 것을 생각하면, 맥시멈 풀로 땡겼다고 봐도 무방하다. 연봉 3500이 10배를 받았으니 보통 본인 연봉의 10배의 자가를 구매한다는 속설이 맞는 것 이었다. 물론 대출한도 최대 3.6억원 외 다자녀 · 전세사기피해자는 4억원, 생애최초 4.2억원까지 가능. 그러니까 연봉이 조금 더 높았거나 신축아파트의 감정평가가 조금 더 높았더라면 LTV 고려하여 4억2천까지 받을 수 있음.

 

2. 진행 과정에서의 어려움 (명의변경)

연봉은 다소 낮았을 지언정 생애최초 대출 과정에서 문제는 전혀 없었고 (신용대출 2천5백까지 추가로 가능하다고 조언 얻었을 정도로) 신축 아파트 완공 후 대출 및 이사 준비 진행 과정에서 가장 큰 난관은 대출이 아니라 의외로 명의 변경이었음.

 

원분양자가 현소유자(가족멤버)와 달랐고 대형 건설사가 아닌 중소형 분양사였기 때문에 분양사무소가 강원도에 위치해 있었고 (분명히 분양 당시 n년 전 분양사무소는 아파트가 위치 해 있는 수도권 같은 도시 내 있었는데 n년 후 주소는 강원도로 변경 됨), 명의 변경을 위해 강원도까지 직접 방문해야 하는 번거로움이 있었음.

• 전화 연결 불가: 명의변경을 위해 분양사에 문의할 때마다 연결이 어려웠고, 담당자가 잦은 교체로 업무 처리 지연.
• 응대의 비전문성: 분양사 측의 응답이 체계적이지 않았으며, 진행 과정에서 신뢰를 떨어뜨리는 경험이 많았음 (담당자 퇴사로 인수인계 시간 걸린다고... first of all, 이건 지들 사정이고. 분양사무소에서 이런 대응 한다는게 이미 프로페셔널리즘 따윈 찾아볼 수 없음. 이래서 대형건설사 이름있는 건설사에서 분양받으려고 하나 봄.)
• 하자 발생: 이후 사전점검 날 과정에서도 많은 하자 및 문제들이 발견되었으며, 하자 보수 접수 처리 역시 매우 미흡했다.

 

3. 정부의 대출 정책 방향 (스트레스 DSR)

최근 정부는 부동산 시장 안정을 위해 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 강화 중. 이는 대출자의 모든 대출 원리금 상환액이 연 소득의 일정 비율을 초과하지 못하도록 제한하는 규제.

• DSR 규제 확대: DSR 40% 규제가 전면 적용되면서 소득 대비 대출 한도가 제한됨. 생애최초 주택 구입자의 경우 완화된 기준이 적용되었으나, 여전히 고가 주택을 구입하거나 소득이 낮은 경우 대출 한도가 제한.
• e-보금자리론과 같은 정부 정책 대출 상품은 DSR 규제와 무관하지만, 신용대출은 DSR 규제에 포함되기 때문에 추가 대출을 고려할 때 주의가 필요함.
  • 특히 가족멤버가 받은 이 아낌e보금자리론 같은 경우 최대 담보주택 6억원 초과 하는 주택은 불가하기 때문에 사실 상 서울 아파트 구매에 사용하기 불가능. (서울에 6억원 미만 아파트가 어디 있음??????? 특히나 신축이라면 더더욱??????? 설사 있다고 하더라도, 서울 아파트인데 구축이면서 6억 이하 아파트는 그냥 매수 안하는 게 나을 정도로 노답일 가능성 농후. 6억 주고 사서 팔 때 5억짜리가 될 수도 있다고....)
  • 그런데 또 아낌e보금자리가 마냥 실효 없는 주택부양정책은 아닌 것이, DSR을 보지 않기 때문에 추가의 신용대출이 있는 사람이나 신용대출이 더 필요한 사람에게는 꽤나 적절한 대출상품 임. 내 가족멤버 같은 경우 총 4.3억짜리 신축에 아낌e보금자리론이 3.58억이 나왔고 추가로 신용대출 0.25억(2천500만원) 받았으니 technically 3.58+0.25 = 3.85억을 대출로 받은 셈. 이를 비율로 따지면 90%에 육박한다.
  • 즉, 서울 아파트는 불가능 하지만, 적절한 수도권 6억 이하 신축 아파트 (아마 분양가는 4~5억이지만 포텐셜 있어서 완공 시점에 감정평가 높게 나와 6억에 육박할 수 있는) 잘 골라서 입주 시 아낌e보금자리를 받는다면 자기투자금 미니멈으로 신축 입주가 가능하다는 시나리오 나옴.

 

4. Lessons Learned

입지와 개발 호재가 감정평가에 큰 영향을 미침

1. 대단지·역세권·개발 호재가 있는 신축 아파트는 감정평가가 높게 나올 가능성이 크다
   • 예시: 실제 내가 아는 2024년도에 입주 한 역시 수도권 내 신축 아파트는 21년도 분양 당시 2.9억 원 (확장비 포함 3.4억) 이었으나, 3년 후 입주 시점이 되어 분양가의 120%인 4억 원으로 (한 단계 큰 평수는 분양가 4.2억에 감정가는 5억대 중반 즉130%) 감정평가되어 LTV 70~80% 적용으로도 분양가를 초과하는 잔금 대출이 가능 했다. -> 통상 분양가보다 완공 후 감정가는 분양가의 120~130% 이기 때문에 매우 ideal한 케이스.
   • 반면, 이번에 가족멤버가 입주할 신축 아파트는 분양가와 n년 후 완공 시점 감정가가 동일하게 나왔으며, 이는 입지와 잠재적 개발 가치가 낮은 지역이었기 때문으로 분석된다. 즉 분양 시점보다 시세가 하락한 지역 및 단지라고 보면 됨.
2. 대형·유명 건설사 분양 아파트가 안정적이다
   • 대형 건설사 아파트는 분양 사무소 및 커뮤니케이션 등 전반적인 시스템이 체계적이며, 명의 변경이나 하자 보수 절차가 비교적 원활. 위에 언급한 24년도 입주한 수도권 아파트 하자 거의 없었고 (업체 안썼고 20개 정도 발견) 그나마 있는 하자 모두 완벽하게 보수 됨) 그러나 이번 가족멤버가 들어가는 아파트는 하자가 상당 수 발견되었고 보수를 위한 커뮤니케이션도 원활하지 않았음.
   • 이번 경험을 통해 소규모 건설사/분양사와의 거래는 리스크가 많음을 깨달음. -> 무조건 대형 건설사 아파트로 청약/분양권 구매!!
3. 안정적인 대출 계획이 필수적이다
   • 규제가 강화되면서 과도한 대출이 어려워졌기 때문에, 입지 조건과 자산 가치를 신중히 고려해야 함. -> 1번에서 언급한 내용 
   • 대출 다방면으로 알아보는 것 중요. 본인의 소득과 DSR 등이 개개인 별로 사바사 다르기 때문에 유리한 대출 상품을 우선적으로 검토 하고, 정부 지원 대출 정책 뿐만 아니라 보험약관대출, 당장 입주와 관련 급하다면 DSR에 제한되지 않는 한 제2금융권 융자도 고려할 수 있다 (단기간 융자 후 대환이 가능하다는 전제 하에 -> 안그럼 신용도 그냥 떡락 주의).

 

5. 향후 계획

• 2년 실거주 후, 인플레이션과 부동산 시장 흐름을 반영해 매도할 계획. 가족멤버가 실거주할 본 아파트는 수도권에서 보기 드물게 아직 mature되지 않았으나 거대 개발계획을 앞두고 있어 아직 호재가 무궁무진하며 따라서 발전 가능성이 높다.
• 매도 후에는 조금 더 상급지 및 역세권으로 이동해 생활 편의성과 향후 자산 가치 상승 가능성이 높은 곳을 선택할 예정.
• 2년 거주 후 점프가 목표지만 계약갱신권 전세 사이클을 고려하여 4년 후 매도 또한 고려 중. 

 

 

 

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