[신축 아파트 입주 경험 1️⃣] 잔금대출 VS 전세 맞추기 (본인 부담금 최소화 전략)

신축 아파트 분양권부터 입주 경험: 실전 팁과 배운 점들

• 21년도 청약 당첨으로 분양권 상태로 들고 온 수도권 신축 아파트가 24년 초 완공.
• 수도권 신축 아파트 입주 준비 과정으로 잔금대출을 받을지 전세 세팅을 할지 고민하던 점을 기록 & 정리하는 포스팅
• 개인적으로 이 건 외 신축 아파트 입주 잔금대출을 준비한 다른 경험이 하나 더 있음. 명의 변경, 사전 점검, 대출 승인, 이사 준비 등을 경험한 그 부분은 다른 포스팅에서 더 디테일하게 다룰 계획.

 

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1.  청약 당첨부터 사전 점검 까지

 
청약 당첨 후 계약금 (분양 대금의 10%)을 낸 후 중도금대출은 집단대출이라는 명목 하에 지난 3년 동안 신경 쓸 부분이 1도 없었다.
-> 이래서 청약이 제일 쉽고 분양권 매수 난이도가 가장 낮다고 하는 가 봄...
 
21년도에 청약 당첨 된 분양 아파트는 경기도 주요 개발지에 위치한 신축 단지로, 총 분양가 3억 4천만원. 최초 분양가로부터 확장비가 다소 높았기에 욕 엄청 먹은 단지로 알고 있는데, 현재 완공 후 입주 1년 시점에는 동네 대장주 임. 역시 로컬 욕세권은 진리라는 것을 분양 후 3년 후 고스란히 증명한 셈.
 
3년간 생업에 열심히 종사하고 있으면 입주지정일 및 사전 점검 정보가 담긴 우편물이 입주지정일 3개월 전에 도달하며 실전이 시작된다. 사전 점검 하는 날 아파트 단지 내에 은행 대출 상담 부스 (및 여러 시공업체들) 들이 상주할 예정이기 때문에, 잔금 대출을 진행하기로 마음 먹었다면 이 사전점검 당일 은행 대출 상담 부스를 적극 활용하는 것이 좋음.
 
그 후 잔금대출 상담 받았고 다양한 대출 옵션을 비교할 수 있었으나 본인의 경우 이번 청약 당첨된 주택이 안타깝게도 첫주택이 아니라 (첫주택 구매로 갭투자 하면 안되는 이유1) 생애최초 주택 구입자에게 유리한 한국주택금융공사의 아낌e보금자리론 같은 대출 옵션은 불가능 했다.
 
이 글을 보는 분들 중 (1)신축 아파트 입주 예정 이며 (2) 생애최초 주택 구매자 이며 (3) 대출 심사를 위한 정보 수집 당시 주택가가 6억을 넘지 않는다면, 반드시 생애최초 주택구매자에게 유리한 아낌e보금자리론을 적극 고려하길 바람. 왜냐하면 30대 초반이라면 40년 가능 확정이고 운이 좋다면 50년 만기 대출도 받을 수 있고 LTV 70%~80% 까지 가능하기 때문. 카더라가 아니라, 최근 가족 멤버의 내집마련 중 e보금자리론 심사 및 승인을 직접 목격 했는데, 생애최초라서 그런지 50년 만기에 80%에 육박하게 받음.
 
그리고 결정적으로 아낌e보금자리론은 LTV만 보고 DSR 규제를 받지 않기 때문에 추가 신용대출을 받을 수 있거나 원래 대출 이 있더라도 크게 상관 없음.
 

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2. 사전 점검 시 하자 보수

 
솔직히 사전 점검은 대출에 비하면 껌임. 나는 그렇게 생각 함. 내가 직접 하기 귀찮거나 힘들고 시간이 없으면 몇십만원 들여 업체 통하는 것도 방법이다.

'사전 점검' 이라고 구글링 하면 엄청난 정보가 쏟아진다. 신축 아파트 사전점검 시 반드시 확인해야 사항과 필요 액션들을 간단하게 정리:

• 벽지·페인트: 오염, 벗겨짐, 균열 확인
• 바닥 마감: 타일 깨짐, 들뜸, 마루 긁힘 확인
• 창문·문: 열고 닫을 때 틀어짐 없고, 잠금장치 정상 작동
• 수도: 화장실, 주방, 세면대에서 누수 또는 막힘 여부 확인
• 배수: 물이 잘 빠지는지 확인 (이상하면 역류 가능성 있음)
• 전기: 콘센트, 조명 스위치, 현관 인터폰 정상 작동 여부
• 빌트인 가구: 붙박이장, 신발장 등 설치 상태 확인
• 가전 옵션: 냉장고, 에어컨, 보일러가 정상 작동하는지 체크
• 이중창 단열: 창문이 단단히 닫히는지 확인 (단열 부실 시 결로 발생)
• 실리콘 마감: 틈새 누수, 갈라짐 여부 체크
• 엘리베이터, 주차장, 공용시설 상태 확인

그 후 Action required:

• 발견된 하자는 사진 촬영 후 리스트에 기록. 현장 직원에게 즉시 보고.
• 수압이 약하거나 배수 불량 시 입주지원센터에 요청.
• 전기나 빌트인 가구 등 작동 테스트 필수, 옵션 누락 확인 후 현장 직원에게 바로 문의.
• 단열 미비 시 수리 요청 및 재점검 날짜 확정.
• 공용부 하자는 입주자 대표회의에서 공동 요청 가능.

 
 
- 우리의 경우에는 사전점검 시 하자가 30여군데 발견 되었음. 20~30만원 주고 업체 써서 하자 찾는 세대도 많음
- 개인적으로 이름 있는 대형 건설사 신축 단지라면 가족들이 총출동 해서 하자 찾기 달려들면, 하자점검 업체를 쓸 것 까진 필요 없는 듯 하다고 생각 함 (사바사)
- 따라서 실거주 할 세대인지 전세를 줄 매물인지 대형건설사인지 중소형 건설사인지 등등 니즈와 취향에 맞게 결정하면 되겠다
- 후에 가족 멤버의 다른 신축 아파트 입주를 도와주며 깨달은 점인데, 중소형 건설사 아파트가 유달리 하자가 많은 듯한 느낌
 

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3. 잔금 대출 받을 지 VS 전세 세팅 할지 결정

 
입주예정일 및 사전점검 일정을 알리는 우편물이 3달 전 도착했고, 입주예정일 1달 반 전에 사전점검을 완료 했다. 

즉 입주예정일 45여일 전 부터 잔금 대출 여부에 대해 알아 봄과 동시에 전세 세팅을 위한 부동산 컨택 시작 (좀 똥줄 타는 스케줄 이긴 했으나.. 결론부터 말하면 가능 하다!)
 

시나리오 1. 잔금 대출 받을 경우:

• 생애최초에 해당 되지 않기 때문에 아낌e보금자리 같은 정부 지원 주담대를 받을 수 없었음.
• 총 3.4억 분양가의 120%~130%에 해당하는 4.1억~4.5 정도의 감정가 확정 (입지와 포텐셜이 훌륭한 곳이었기에)
• 4.1~4.5억 감정가에 LTV 70% 적용 하여 2.9~3.1억 대출 가능 -> 이 경우 분양가 상회하기 때문에 본인자본 거의 0에 수렴
• 예상 월 원리금대출 상환액은 113~130만원 정도.

시나리오 2. 전세 세팅 할 경우:

• 위에서 언급한 잔금대출의 로직은 이해 하였으나, 생초 아니어서 금리 혜택을 못보는 상태 였고 무엇보다 실거주 불가능 했음.
• 따라서 사전점검 때 받은 부동산 명함 중 떳다방 같이 조악한 명함을 제외하고 (예를 들어 공인중개사 등록 번호 등의 적절한 정보 공개와 번듯한 명함 디자인이 이렇게나 중요합니다....) 에 모조리 연락하여 한 번에 수십개의 부동산에 전세 매물 내놓음.
• 전세는 초반에 네이버 매물 호가를 보고 가장 평균가였고 가격 range가 적절했던 2.5억으로 올렸었음
• 한 부동산에서 희망 임차인을 찾았다며 (1)중문, (2) 시스템에어컨 설치 요구 & (3) 1천만원 네고 요청하는 연락 와서, 빠른 거래를 딜로 걸고 수락 함.
• 결론적으로 분양가 3.4억 신축 아파트 전세를 2.4에 세팅했으니 내 자금이 1억 + 중문 설치 비용 & 시스템에어컨 설치 비용 들어감.
• 1천세대가 넘는 신축 입주장에 전세 1천 네고해서 매물 빠지기까지 3주 정도 걸렸고 계약 으로부터 한달 후 잔금 치루고 세입자 입주.

 
나중에 복기하며 깨달은 사실인데, 실거주를 하지 않더라도 일단 잔금대출을 맥시멈으로 받은 후 (예를 들어 2.9~3.1억) 입주 상태로 만들어 놓고 (실거주 요건 등 정확하지 않음) 이 경우 본인 투입 자금이 0.5억~0.2억에 불과하기 때문에 금전적 리스크가 엄청나게 낮아 짐. 그리고 나서 몇달 후 입주장이 싹 빠지고 낮은 가격의 전세가 다 빠지고 났을 때 (보통 입주예정일 이후 3개월 정도 인 듯) 경쟁 매물이 사라지고 나면 높은 가격으로 전세를 다시 놓는 방법도 있는 듯 하다.
 
실제로 네이버 부동산에서 본 매물인데 내 물건과 같은 평형 평수 타입 매물이 입주지정일 한달 전 입주장 전세물량 폭탄으로 수백개 전세 매물이 차고 넘칠 때는 2.4~2.5억 이었으나 입주지정일 후 3~4개월 후에는 3억에 나온 것을 봤다. 물론 그 임대인이 (1) 잔금대출을 받은 상태에서 월에 120만원 정도씩 내고 있다가 주담대 상환을 조건으로 전세계약을 맺는 건지 (2) 입주지정일이 끝났으나 잔금대출 안받고 있다가 즉 중도금대출 및 잔금 상환 하지 않고 이자만 내고 있다가 입주지정일 3~4개월 후 높은 전세가로 세팅을 하는 건지는 나는 모름.
 
또 중요한 건, 중도금대출을 입주지정일 전까지 제 때에 상환하지 못/안한다 하더라도 계약이 취소되는 것은 아니라는 것.

• 중도금 미납 경우 신용등급이 하락 됨.
• 잔금 미납할 경우 연체가 쌓이나 (보통 연체 이자율 높음) 잔금은 건설사에 내는 것이기 때에 신용등급이 하락하지는 않음.
• 입주지정일로부터 한달 정도 중도금 납부 유예 가능 하기도 함.
• 중도금 대출 미납금에 대한 연체 이자가 발생하며 통상적인 연체이자율은 연 8% 내외로 비싼 편 (시행사와 확인 필요)
• 따라서 중도금대출 미상환 상황이 되었을 때 (전세가 빠지지 않는다거나 기존 주택 매도가 안된다거나 하는 사유로 인하여) 중도금대출 상환 연장을 시행사와 논의 해 보고, 연장 할 수 있다면 연장 하면 좋다.
• 이도저도 안되고 전세 안빠지고 있는데 빠르게 중도금 및 잔금을 상환해야 하는 상황 이라면 반전세나 월세 고려해보는 것도 방법.

 

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4. Lessons Learned

 

① 입지와 개발 호재의 중요성

입주 당시 아파트 감정평가가 분양가 보다 120~130% 상승한 상태 였는데, 이는 해당 지역의 개발 가치가 높기 때문이었음

신축 아파트는 분양 시점으로부터 완공까지 아묻따 가치 상승할거라 여겼는데 무조건은 아님. 내가 직접 봄ㅋㅋㅋ 작년에 내 물건 세팅 후 올해 가족멤버가 입주장 맞은 수도권 다른 신축아파트를 도와주는 중인데, 입지나 포텐셜이 부족한 경우 가치 하락으로 감정가가 분양가와 동일한 경우도 매우 유감스럽긴 하나 발생 함.

다행히 이 포스팅에서 다룬 신축 아파트는 입지와 개발호재가 훌륭하여 감정가가 상향된 상태로 나오긴 했으나, 향후 다른 분양권 투자 시 입지와 잠재적 시세 상승 여건을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 교훈을 얻음. (사실 그 정도도 안하고 분양권 투자 하진 않겠지만…)

② 대형 건설사의 안정성

이번 경험을 통해 대형 건설사 아파트의 체계적 시스템과 신뢰도가 더욱 중요하다는 걸 깨달았음.

하자 보수 과정이 훨씬 수월하고 일단 분양사무소 전화받거나 커뮤니케이션 자체가 방식과 스케일이 다름. 괜히 대형건설가니 대감집이니 어쩌고 하는 게 아니라는 걸 몸소 경험...

③ 대출 계획 VS 전세 세팅

사실 이 포스팅을 쓴 궁극적인 이유 이기도 함.

아낌e보금자리론과 같은 정책 대출을 적극 활용하되, 본인의 경우처럼 생애최초에 해당 되지 않는 경우나 실거주 필요성이 없는 이유 등으로 인하여 전세 세팅을 고려 할 수 있음.

그러나 앞서 3. 잔금대출 VS 전세 세팅 에서 언급 했듯, 감정가가 상승한 상태의 신축 아파트의 LTV 70%으로 잔금대출 받는 것이 입주장 전세가로 전세 세팅 하는 것보다 더 유리 할 수 있음. 
 
위에 썼지만, 중도금대출 미상환 상황 시 건설사/시행사와 논의 후 연장 가능하다면 이자율 고려하여 연장 시 손익을 계산 해 보고 결정하는 것도 나쁘지 않다고 봄. 왜냐하면 예를 들어서, 내가 전세 세팅한 총 3.4억 분양가의 매물에 입주물량 폭탄 시 세팅한 전세가는 2.4억이었고 결론적으로 내돈이 1억 가량 들어 감. 그러나 그간 3년간 일으킨 중도금대출의 2억 가량에 미상환 사유로 높은 이자를 내야 한다고 고려 하더라도 (8%로 잡을 경우), 월에 130~140만원 정도 밖에 안들어감.
 
입주 물량 빠지길 기다리는 3~4달 동안 최소 130만원*3개월 에서 최대 140만원*4개월 즉 총 390~560만원의 이자를 내 가면서 기다리다가 마침내 입주장 빠졌을 때 높은 전세가로 임차인을 맞추는 것이 더 유리할 수도 있다는 것.

앞서 언급한, 네이버 매물에 나와 같은 평형 평수 타입을 3억에 내놓았던 임대인의 경우 중도금대출 2억으로 계산했을 때 맥시멈 560만원 (+잔금 고려하면 플러스마이너스) 의 이자를 미상환 대금 명목으로 냈지만, 경쟁 전세 매물이 모두 사라졌을 때 홀로 3억에 전세를 세팅하여 본인 직접 투자금 0 으로 전세를 맞출 수 있었다.
 
결국 그 임대인이 본인 비용으로 들어간 돈은 560+a만원이 전부. 내 돈 1억+세입자 요구대로 중문과 시스템에어컨을 설치하며 들어간 비용을 생각 해 보면 매우 합리적인 비용이라고 생각 함.
 

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5. 향후 계획

 

• 여기서 쓴 내용이 벌써 작년 초 (2024년) 이야기 임.
• 그 후 올해 초 현재 진행형으로 가족 멤버가 역시 수도권 신축 아파트에 내집마련을 실현 중.
• 내 물건은 올해를 지나면 내년 초 2년 전세 사이클을 완료하게 됨. 물론 계약갱신권 사용 가능성 매우 다대 함.
• 내년 초에 지역 개발 호재에 따라 매도 여부를 결정할지, 본인이 직접 실거주 들어가 (이 경우 계약갱신권 거부 가능) 실거주 채운 후 n년 뒤 매도 할지 올 해 하반기 부동산 시장 흐름 보며 결정 예정.
• 이후 역세권의 상급지로 이동해 자산을 재구성하는 것이 목표. 궁극적으로 서울 아파트 1채가 목적
• 추후 새로운 신축 아파트 입주장 세팅할 때, 앞서 언급한 (1) 잔금대출 일으켜 3~4개월 정도 실거주 하다가 입주장 끝났을 때 주담대 상환조건을 걸고 전세를 맞추거나, (2) 중도금대출 상환 유예를 논의 후 미상환 이자 대금만 지급하며 기다렸다가 역시 입주장 끝난 후 전세 계약하는 방법을 시도 해 볼 예정.
• 그리고 사전점검은 무조건 가장 빨리! 전세를 맞출거라면 가장 먼저 내놓거나 가장 나중에 나가는 매물이 되어야 함.

 

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