주담대 받은 무주택자.. 모자란 돈 신용대출로 메우기 힘들어진다

2021.6.30

 

연소득 5000만원인 무주택 직장인 A씨는 최근 서울에서 8억원짜리 아파트 매매 계약을 체결했다. 전세자금 3억원과 은행대출로 3억2000만원(원리금균등상환, 30년 만기, 연 2.7% 가정)을 충당하고 5000만원 정도는 신용대출(금리 3%)로 주택 구매자금을 조달했다. 하지만 A씨는 같은 주택을 다음 달 계약했다면 원하는 만큼 신용대출을 받을 수 없게 된다. 7월부터 개인(차주별) 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대폭 강화하기 때문이다.

A씨의 경우 신용대출이 3000만원만 넘어도 DSR 비율이 41%까지 치솟는다. 3000만원까지 신용대출을 받을 수 없다는 의미.

 

서울·경기도 주요지역을 포함한 전 규제지역에서 6억원이 넘는 주택을 살 때 주택담보대출을 받거나 1억원이 넘는 신용대출을 받을 때 차주(대출자) 기준으로 ‘DSR 40%’를 적용하기로 했다.

DSR은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 개념이다. 갚을 능력만큼만 대출해주겠다는 제도다. 현재 투기·과열지구에서 9억원 초과 주택을 구매하는 과정에서 주택담보대출을 받거나 연봉 8000만원이 넘는 차주가 1억원 넘는 신용대출을 받을 때 DSR 40%를 적용하고 있는데(은행 기준) 규제가 한층 강화하는 것.

 

내년 7월부터는 총 대출액이 2억원을 초과하는 대출자로 확대하고, 오는 2023년 7월부터 3단계가 시행되면 총 대출액 1억원을 초과하는 차주들에 모두 적용된다.

DSR과 주택담보인정비율(LTV) 규제가 어우러지면 효과는 배가될 전망이다. 지금까지 차주별 DSR 적용대상이 아니라면 규제 지역에서도 집값의 40% 정도는 대출을 받을 수 있다. 상대적으로 가격이 비싼 서울 등의 아파트를 구매할 때 주택담보대출 LTV 40% 이내에서 받고, 부족한 금액을 신용대출로 충당하는 경우가 많았다. 앞으로는 이런 방법을 동원하는 게 쉽지 않을 수 있다는 것이다. 반대로 신용대출을 받은 차주라면 필요한 만큼의 주택담보대출을 받지 못하는 상황이 벌어질 수 있다. 실제 금융당국은 현재 10년으로 획일 적용되는 신용대출 DSR 산정만기를 2년동안 단계적으로 5년으로 낮출 계획이다. 가계신용대출의 평균 만기는 약 52개월 수준인데, DSR 산정시 만기 4~5년 적용이 현실에 부합하다는 판단에서다.

 

정부는 무주택 서민이라면 LTV 규제비율을 느슨하게 적용하기로 했다. 지나친 대출규제가 주거 사다리를 걷어찰 수 있다는 반발을 의식해서다. 금융당국은 연간 소득 9000만원 이하(생애 최초 1억원 미만)인 무주택자가 9억원 이하(조정지역 8억원 이하) 주택을 살 때 LTV를 최대 60%(조정지역 70%)까지 허용하기로.
예를 들어 연소득 8100만원 부부가 서울에서 6억원 주택을 구입할 경우 기존에는 LTV 40%를 적용받았다. 서민·실수요자 규제 완화대상이 아니라는 점에서다. 주택담보대출는 2억4000만원까지 가능했다. 다음 달부터 LTV 60%를 적용받아 3억6000만원까지 대출을 받을 수 있다.
하지만 LTV 추가 혜택을 받는다 해도 연소득에 따라 DSR 문턱에 걸릴 수 있고 규제 완화로 대출을 받을 수 있는 최대금액은 4억원이다. 서울지역의 소형 아파트 평균 가격이 약 10억원 정도다. LTV로 계산하면 약 40% 정도까지 대출을 받을 수 있다는 얘기.

DSR 한도는 은행권이 40%, 비은행권은 60%다. 은행에서 DSR 규제로 대출이 막힌다면 저축은행, 보험회사, 카드회사에서 추가 대출을 받을 수 있다. 대신 상대적으로 높은 금리를 부담해야.

 

 

출처: 이데일리

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