[2021 투자기록] 살 뻔 했던 부동산 10개 비교

2021년 초 기준, 투자 기록

취득세 아직도 할부 내고 있는 (…) 우리 부부의 첫 주택이 호가 기준 5개월 만에 1.2억 올랐다.

뭐 사실 갭투자에 2년 내에 매도하면 세금으로 반을 내야 하지만^^………

신혼 부부로서의 생애 최초 구축 부동산 매수 시 고려했던 후보군 리스트를 다시 복기하며 기록해 앞으로의 방향성과 부린이지만 우리부부의 기준과 서타일을 공고히 다지려 함.

 

 

우선 우리 부부의 백그라운드:

1. 여의도 출퇴근
2. 부모님댁 서남권
3. 가용자금 3억까지 가능
4. 갭 목표 2.5억
5. 역세권 (도보 10분 이내)
6. 계단식
7. 개별난방
8. 초품아까진 아니더라도 초등학교 접근성 좋아야

 

 

01. 서울 서남 구축 ㅂㅅ

 

11월기준최고가 (2021. 2월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 6.9억	매매: 6.9억	-
전세: 4억	전세: 4억	-
갭: 2.9억	갭: 2.9억	-

 

서울 서남권 한동짜리 아파트. 96년도 입주, 100세대 초반.

주변 초중학교 없고 고등학교만 있는데 학군은 그저 그럼.

 

장점은 2021년 올해 초반 호가가 6.5억 정도 했던 것 같음. 물론 불장이라 부르는게 값이었다만은 신혼부부 매수 타깃으로 버짓이 괜찮았다. 시드 더 줄이려면 24평보다 작은 17평도 있었고.

 

단점은 세대 수 안습이고 옆에 대로 & 다리가 있어서 시끄러울 듯. 주차 공간 부족하다고 호갱노노에서 실거주민들 난리. 저녁에 이 근처 지나갈 일 있을 때마다 느꼈는데 좀 어둡고 개인적으로 준우범지대(?) 너낌이 남.

 

부동산에 연락했을 때 이게 제일 저렴했는데 이걸 실제로 팔려고 하기 보단 얘을 미끼로 다른 걸 보여주고 싶어 하는 느낌이 났음. 실제로 내놓은 매물 거의 안보임.

 

갭은 3억 정도에 형성되었네. 근데 그게 우리가 봤던 올해 초인데 아직까지 실거래 데이터가 없다. 세대 수가 적어서 거래량 자체가 없나 봄.

 

여길 고민 했던 이유는 울집 (친정)이랑 가까워서. 그리고 우리 부부 전세집 동네 & 옆동네 포함 제일 저렴했다.

 

결론: 여긴 확실히 아니었음. 안사길 잘했음.

 

 

 

 

02. 서울 서남 구축 ㅎㅌ

 

11월기준최고가 (2021. 4월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 7.8억	매매: 물량x
전세: 3.4억	전세: 3.04억	▲0.4억
갭: 4.4억	갭:

 

서울 초역세권에 위치한 1동짜리 나홀로 아파트. 99년 입주이고 100세대 초반.

 

이 곳의 장점은 서울 유명 쇼핑몰 & 역세권 접근성이 미쳤음. 그래서인지 신혼부부를 포함한 젊은이들이 거주 하는 중.

 

단점은 세대가 너무 적고 주변에 고가도로가 있어 매우 시끄럽다는 것. 부동산엔 컨택해 가격 팔로업만 했고 실제로 안에 들어가 보진 않았다.

 

세대가 적어 매물도 별로 없음. 위 스크린샷에 나오듯 24평형은 4X세대로 작년에 매매거래는 단 한 건 있었고 올해도 매매는 아직까지 한 건 뿐임.

 

여길 왜 고민했었냐면 아래 리스트업한 매물 중 경기 1급지 구축과 호가가 비슷했고 초역세권이라 젊은 세대에게 수요가 있을꺼라 여겼음. 그리고 친정과 가까웠음.

 

결론: 샀으면 머리 깨나 아팠을 매물. 안사길 잘함. 서울이라도 나홀로 아파트 함부로 사는 것 아님...

 

 

 

 

03. 서울 서남 구축 ㄱㄴ 25평

11월기준최고가 (2021. 10월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 8.9억	매매: 물량x
전세: 5.4억	전세: 4.5억	▲0.9억
갭: 3.5억	갭:

 

 

서남권에 위치한 98년 건축 200여세대 1동짜리 아파트.

 

장점은 조용함 & 초품아 & 역세권 & 대형마트 접근성 쩔고 탁 트인 공원세권. 산책할 때 가 보면 아이들 많고 실거주자 사이들에서 인기 많음.

 

단점은 세대수 없고 20평대 매물 찾기 하늘의 별따기. & 20평형은 복도식.

 

우리가 매수하려 했던 시점에는 매물이 씨가 말랐고 30평형만 간간히 나왔는데 호가가 9억인데 전세가율이 높지 않아 갭이 안맞아서 포기. 30평대 7월 기준으로 신고가 최고 찍어서 10억 됨.

 

오른쪽 스크린샷에 나왔듯 20평형대 최고가가 8.6억에 전세 최고가 5.4억이니 갭 3.2억이면 아직도 괜찮다고 봄. 올해 초 우리에게 시드가 좀 넉넉했다면 과감히 도전해 볼 만했던 곳이었다 (아직도 좀 아쉽). 지금도 시드 있으면 갖고싶은 곳....

 

결론: 아직도 탐나는 곳. 조용하고 실거주하기 정말 좋아 보임.

 

 

 

 

04. 서울 서남 구축 ㅅㅎ 25평 

 

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 8억	매매: 물량x
전세: 5억	전세: 3.7억	▲1.3억
갭: 3억	갭:

앞선 04.번과 비교했을 때 입지가 상당히 비슷하다고 생각했던 단지. 이유는 98년 건축 200세대 초반 1동짜리 아파트.

 

장점은 대형마트 접근성. 도보 5분에 위치한 유명 대형마트 두개가 엄청난 장점.

 

단점은 초등학교 가려면 큰 길을 건너야 하고, 주변 물류센터 & 도로 소음 원인으로, 임장 갔을 때 소음이 있음을 느낌.

 

우리가 눈여겨 봤을 올해 초엔 매매가 7.3억 전세 4.7억으로 갭 2.6억에 진입 가능했으나 지금은 가장 최근 최고가 실거래로 8억 매매 - 5억 전세 = 3억 갭으로 갭이 커짐.

 

3번과 4번 사이에 고르라면 난 3번. 이유는 훨씬 조용하고 역세권인 점이 대형마트 접근성보다 나아 보임. 사실 3,4번은 같은 동네에 위치해 있어서 단지 간 도보 10분이면 갈 거리라 4번의 대형마트 접근성이 떨어지는 것도 아님.

 

결론: 윗 매물 GN과 맥을 함께 한다고 생각했는데 GN보다 떨어짐. 앞으로 추이 지켜볼 것.

 

 

 

 

05. 서울 서남 ㅎㄷ 2차 25평

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 8.6억	매매: 7.9억	▲0.5억
전세: 4.9억	전세: 3.1억	▲1.8억
갭: 3.7억	갭: 4.8억	▼1.1억

부동산 통해 집 둘러봤던 곳. 정말 마음에 들었는데 갭이 예산 초과했고 그때 집주인이 호가를 안낮춰줘서 성사 안됐던 곳 ㅠㅠㅠ 지금 보니 그때보다 호가 낮춰서 실거래 됐네! 그때 나 좀 낮춰주지....ㅋㅋ

 

87년 건축, 390세대. 직접 본 곳중에 가장 마음에 들었음.

 

장점은 적은 세대임에도 옆의 다른 소규모 단지들과 밀집해 있기에 주거지를 완벽하게 조성하고 있고, 뷰 끝내주고, 초등학교 접근성, 역세권, 마트 접근성 모두 오졌다리.

 

단점은 갭이 큼...ㅋ 현재도 전세 최고가 고려하더라도 3.7억은 있어야 진입 가능하다.

 

결론: 지금이라도 시드 있으면 샀다. 넘 아쉬운 곳 ㅠㅠㅠㅠㅠ

 

 

 

 

06. 서울 서남 ㅂㅌ 24평

 

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 8.7억	매매: 8.4억	▲0.3억
전세: 5.2억	전세: 3.4억	▲1.8억
갭: 3.5억	갭: 5억	▼1.5억

 

97년 건축, 300세대짜리 아파트.

 

20평형 대 매물이 인기 만점이라 거의 없고 30평형대를 보러 갔는데 동향에 어르신들이 사시던 곳이라 그랬는지 집이 너무 어둡고 여튼 인상이 별로였다. 신랑이랑 둘이 거의 매물 후보에서 1위였는데 직접 보고나서 약간 실망한 곳. 인기는 여전히 많음. 30평대는 우리가 봤을 때 보다 1억 정도 올랐는데 20평형은 3천 올랐음. 인기는 20평대가 더 있다고 했는데... 인기가 많아 물량이 안나와서 그런건가?

 

이번년도 초반 갭이 5억에 형성되었는데 최근 실거래가로는 3.5억.

 

여기랑 05번이랑 비교하면 05번이 나음.

 

결론: 파트너 최애 단지인데 난 부동산 임장 가보고 약간 입장 선회 상태. 난 5번 단지 선호.

 

 

 

07. 서울 서남권 구축 ㅎㄷ 6차 22평

 

11월기준최고가 (2021. 8월) 22평	매수 고려 시점 (2021. 2월) 22평	증감
매매: 10.2억	매매: 8.7억	▲1.5억
전세: 5.8억	전세: 4.6억	▲1.2억
갭: 4.4억	갭: 4.1억	▲0.3억

 

22평형 260세대, 30평형 510세대.

여기는 특별히 초품아 & 단지 조성이 훌륭해서 1급지로 평가하기에, 30평대도 아래에 기록 해 둠.

 

11월기준최고가 (2021. 7월) 30평	매수 고려 시점 (2021. 2월) 30평	증감
매매: 12.7억	매매: 10.5억	▲2.2억
전세: 7.5억	전세: 6억	▲1.5억
갭: 5.2억	갭: 4억	▲1.2억

 

2000년도 구축, 770세대. 개별난방

 

 

 

08. 서울 서남권 구축 ㄱㅅ 24평

 

11월기준최고가 (2021. 3월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 9.05억	매매: 9.05	-
전세: 5.8억	전세: 4.9억	▲0.9억
갭: 3.2억	갭: 4.1억	▼0.9억

 

24평 111세대, 33평 260세대 가 메이저 평형수이고,

총 532세대. 1999년 건축

 

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 12억	매매: 8억	▲4억
전세: 7억	전세: 4.6억	▲2.4억
갭: 5억	갭: 3.4억	▲1.6억

 

와 갭이 3.4억에서 5억이 됐다................................... 이젠 정말 사고싶어도 못사는 곳이 됨 ㅠㅠㅠㅠ

 

 

09. 경기 서남권 구축 ㅊㅅ 24평

 

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 7.7억	매매: 6.7억	▲1억
전세: 5억	전세: 4.4억	▲0.6억
갭: 2.7억	갭: 2.3억	▲0.4억

 

경기 서남권 구축 2,000세대 넘는 대단지. 02년도 건축 해 입주한 곳. 결과적으로 여기가 우리가 매수결정한 곳이다.

 

장점은 초품아 & 역세권 (빠른걸음으로 8분~10분) 그리고 엄청난 직주근접. 대단지.

 

단점은 언덕이 상당함. 그래서 3천 더 쌌지만 언덕 위에 위치한 동은 제쳐두고, 언덕 많이 올라가지 않아도 되는 인기동인 초입동을 매수. 그리고 다른 단점으로는 이동네 제일 오래된 구축ㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋㅋ

 

전세가 이미 껴 있던 매물이 그렇지 않은 매물보다 2천 정도 호가가 높았지만 처음 부동산 거래를 그것도 갭투자를 하는 우리 입장에서는 2천 아껴보겠다고 세입자 안낀 주인 매물을 사서 전세를 새로 찾으려면 복비도 두배로 들고 잔금일 맞추는 측면에서 리스크가 크다고 판단하여 호가가 조금 높더라도 전세가 껴 있는 매물을 매수.

 

우리가 매수했을 당시 갭은 2.2-2.3억 이었으나 현재 최고가 기준 2.7억까지 벌어졌다. 우리 매물이 올수리해서 나름 전세 높게 받은 축이었는데 우리보다 +5천 전세 더 받은 그 집은 대체 어떤 매물이었길래... 궁금타....ㅋㅋㅋㅋㅋㅋ 그래도 아직 3억 미만이니 경기 1급지 대단지 구축 갭투자로 괜찮은 듯.

 

현재 호가 기준 우리가 매수했을 시점 보다 1.2억 오름. 그런데 최근 거래를 보면 매매가 전혀 없고 전세도 힘차게 올라가는 분위기가 아니어서 대선 까지 분위기 봐야하긴 하지만 더 오를 수 있을까?의 드라이브에 갸우뚱....

 

단지 분위기는 약간 으쌰으쌰 하는 분위기임. 페인트칠도 최근에 싹 했고 전기차 충전 스테이션 설치 관련해서 공지 돌고 동의 얻는 분위기가 젊고 좋아 보였음.

 

결론: 샀으니까 맘에 묻어둔 곳...... 올라라 올라라...ㅋㅋㅋㅋ

 

 

 

10. 경기 서남권 구축 ㅎㅇ 23평

 

11월기준최고가 (2021. 8월)	매수 고려 시점 (2021. 2월)	증감
매매: 8.3억	매매: 7억	▲1.3억
전세: 4.5억	전세: 3.5억	▲1억
갭: 3.8억	갭: 3.5억	▲0.3억

 

재건축 이슈가 돌아 내가 임장 갔을 때만 해도 호가 7억이었는데 여기도 많이 올랐네.

 

장점은 아이들 키우고 살기 좋아보임. 초품아. 재건축 이슈로 롱포지션 유지 시 유리한 곳. 직주근접 좋음.

 

단점은 구축이라 지하주차장 없어서 주차지옥...... 오래된 구축이라 전세가 낮고 리모델링 안하면 전세 높게 세팅할 수 없고 실거주시 몸테크 예약ㅋ

 

갭은 현재 3.8 정도로 벌어져 있음. 안사기로 결정한 이유는 우리가 그렇게 롱포지션 갈 자신이 없었다. 재건축까지 10년 걸릴 수도 있는 마당에...

 

결론: 재건축 이슈 계속 도는지 간간히 찾아보고 구경하는 곳.

 

 

 

중앙일보