전세 계약 만료보다 일찍 나갈 때 복비 누가? 전세 보증금 반환은?

전세 계약 만료 전 퇴거하게 된 상황.

이 때 알고싶은 것:

　1. 복비는 임대인 / 임차인(세입자) 중 누구 책임인가?

　2. 전세 보증금 반환은 언제 이루어짐?

 

우선 Fact는:

계약만료 전에 퇴거하더라도 기존 세입자는 복비와 무관. 복비는 새로 들어올 세입자와 집주인간의 문제.
다만 관례상 기존 세입자가 도의적인 차원에서 복비를 내기도 하지만 그걸 강제할 수 있는 법규정은 없음. 기존 세입자는 새로운 세입자를 구하고 나가면 그 책임을 다하는 것.

 

윤현석 법무법인 해자현 변호사는 “계약 만기 전 퇴거 시 복비를 지급하는 것은 당사자 합의에 따른 것으로 법적 근거가 있지는 않다” ※관련 판례※ 일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 (생략) 중개수수료는 임차인이 부담하하기로 하는 특별한 약정이 없는 한 (생략) 임차인과 임대차계약이 정상적으로 종료된 경우에도 임대인은 어차피 새로운 임차인과 임대차계약체결을 위하여 중개수수료를 지불하여야 하므로, 임차인이 중개수수료를 부담하여야 한다고 볼 수 없다.  <서울지방법원 민사9부 1998.7.1. 선고 97다55316 판결>

 

그럼 계약기간이 왜 필요하고 집주인만 억울하지 않느냐... 하겠지만 어차피 부동산 임대로 인한 수익은 집주인이 가져가는 것이고 그래서 미리 계약서상에 그런 부분을 명시해야 하는 것. 계약서상에 미리 적어놓았거나 세입자가 자발적으로 복비를 내겠다고 하면 자연스레 받고, 안내겠다고 하면 그냥 넓은 마음으로 보내줘야....

 

 

Q1. 전세 계약 만료 1개월 전에 나간다고 하면 복비 세입자가 내야 함?

A1. 법으로 정해진 건 없음. 법원 판례는 3개월 전에 빼도 복비는 세입자가 안내도 됌. 주택임대차보호법상, 임차인은 언제든지 계약 해지 통보가 가능하고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 그러므로, 임차인이 현 시점에서 계약 해지를 통보하고 있으므로, 그로부터 3개월이 지나 이사를 나갈 경우, 새로 체결할 임대차계약의 중개수수료는 임대인이 부담해야 할 것

 

Q. 만약 부동산을 거치지 않고 임차인이 직접 다음 세입자 구해서 임대에 대한 차질이 없다면 복비는 어떻게 됌?

A. 지불 하지 않아도 됌. 다방, 직방 등에 주택을 내 놓아서 새 임차인을 구하는 것 들은 임차인 능력으로 다음 세입자 구한거니까. 직접 세입자를 구해서 집주인과 새로운 세입자와 계약서를 작성한다면 중개보수는 발생하지 않음. 중개인 사무실에 가서 대필료만 주고 써도 되고, 둘이서 써도 됌. 그러나 간혹 집주인들 중에서는 부동산에서 계약서 작성하기를 원하는 사람도 있음을 참고.

 

Q. 전세 계약 만료보다 일찍 나갈 시 전세금 반환은 어떻게?

A. 퇴거와 전세금반환은 동시이행. 보통 전세금 주기 전까지 집 키 비번 짐 다 안뺌. 그 전에 누구 들어오면 즉시 반환 원칙. 세입자가 통보한 시일부터 3개월 이내 까지만 주인이 돌려주면 됌. 공실이면 계약날짜에 돌려줌.

 

Q. 집주인이 돈 없다, 배 째라, 다음 세입자 들어오면 보증금 주겠다고 우기면?

A. 대항력과 우선변제권을 갖기 위해 임차권등기명령 신청 하면 됌. 보증금 15%이자 지급이고 임차권 등기 친 집은 세입자 못 구함 (누군가 전입신고 불가). 보증금을 대폭 낮춰야 하거나 경매 갈 수도 있음. 전세보험이 있어서 집주인과 보험사가 싸우는 각. 등기에 올리는 것 2달 걸림. 집주인과 상호간에 연장 하지 않는다는 증거가 있어야 임차권등기명령신청 가능 해서 (문자 보냈으나 답장 없는 등 읽씹 당한것 해당 안됌) 집주인과 통화 내용 녹취 후 속기 방법. 

 

최악의 경우 전세금반환 청구 소송 제기. -> 이 때 퇴거 후 관리비는 집주인 부담. 보증금에 대한 이자는 보증금 반환 소송시 소장에 같이 적시 하면 가능.