부동산_Real estate investment48 꼬마빌딩 투자시 유의점 2021.6월 꼬마빌딩이란? * 5층 미만, 금액 50억원 미만 빌딩 * 다가구주택/호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대 주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸, 고시원 건물 등 * 10억원~20억원대 자본금 + 대출금 * 서울 기준 연면적 3300m2 미만 기준 (연면적은 건물의 층별 바닥 면적을 모두 합친 면적) 투자시 자기자본금 얼마나 필요한지? 요즘은 개인으로 투자할 때 RTI(임대업 이자 상환 비율) 규제 때문에 대출이 많이 안나옴. 30억원대 건물일 경우 10억에서 15억있어야 매입 가능. 그러나 법인으로 투자했을 때는 따로 RTI 규제가 없음. 그래서 10억정도만 있어도 30억 건물 매수 가능. 세금은? 예를 들어 50억 정도 되는 강남 건물 저층 근린생활시설(근생) 건물 .. 2021. 7. 1. 공시가 1억 미만 주택 투자 시 #취득세 #양도세 2021.6월 2021년 6월부터 다주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담이 대폭 증가함에 따라, 비규제지역 공시가격 1억원 미만의 아파트 시장에 다주택자들 몰리고 있음. (이미 몰린지 6개월 넘음;;) 공시가 1억 미만 주택 투자 시 두가지 고려해야 할 것 취득세 중과 여부 양도세 중과 여부 취득세: 지난 2020년 7·10 부동산 대책에서 기존 보유 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 높임. 즉, 다주택자는 이제부터 취득세율이 1.1%이 아닌 12%까지 올라갈 가능성 있다는 것. 그러나, 공시가격 1억원 미만 주택은 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용. 여기서 취득세 주택수에는 임대주택, 오피스텔, 분양권, 입주권 모두 포함. 양도세: 양.. 2021. 6. 29. 전세 계약 갱신 청구권 계약서 특약 조건 임대차3법 계약갱신청구권제 도입 후 새 임대보호법에 따라 세입자가 2년 전세 마친 후 개약 갱신을 청구하여 다시 2년을 거주하려 할 경우, 새로 계약서 작성하는 것 좋음. 관련, 특약조건에 넣으면 좋을 만한 것들: 기존 임대차계약이 종료되어 임차인이 전세계약 갱신을 청구하여 체결된 계약임. 임대인이 계약기간 중 매도 시 임차인은 집보여주기에 협조한다 2년 계약을 만료하지 않고 퇴거하는 경우 중개사 비용을 지불한다 애완동물 키우지 않는다 관리비 및 기타 공과금은 잔금일 기준으로 정산 (업데이트 중) 2021. 6. 25. 서울 귀신 출몰하는 집 사야하는 이유 서울이 뭐야 수도권도 밀리게 생겼는데 지금 지방은 공시가 1억 미만 아파트는 씨가 마름. 서울 귀신 나오는 집 당장 사야하는 건 부동산 거래의 기본 원칙에 해당됨. 시세보다 저렴하게 사서 (1) 실거주 한다 혹은 (2) 고점에서 판다. 사실상 (2)는 “서울 집값은 오늘이 제일 싸다”라는 팩트에 의하면 팔 일이 없을테고... 저평가된 아파트 매수해서 귀신 제사상 차려주며 실거주 하는게 답. 어휴 어쩌다 나라가 이지경까지 왔는지... 2021. 6. 25. 30대 신혼부부 내집마련기 (1) 3번의 기회가 있었으나 요즘같은 시대에 30대 신혼부부 내집마련 후기가 얼마나 레어템이겠냐만은, 혹시라도 우리 부부와 비슷한 상황에 있는 분들께 도움이 되었으면 하는 마음에 이 글을 씀. 들어가기 전에 (Background) 보통 집을 구할 때 예산을 먼저 세운다고 하는데, 변명을 쓰자면 우리는 롱디라 재정적 통합(?)을 이룰 물리적인 시간이 많이 없었음. 결혼을 약속했기에 미래를 얘기하며 서로 이때까지 모아온 금액과 주식투자에 대해 대화 나누긴 했지만 부채와 대출이 얼마고 보험이 얼마라는 둥 그런 디테일함은 없었음. 무턱대고 임장부터 그런 상태에서 우린 당시 살고 있는 동네를 기준으로 임장부터 다님. 말이 임장이지 지난 2-3년간 그냥 괜찮아 보이는 아파트있으면 호갱노노에서 가격 오름세 좀 보고, 단지 들어가보고 "오 여긴 .. 2021. 6. 24. [중도금 대출] 1주택 처분 서약 위반 패널티 2021. 5월 1. 대출금 회수 2. 3년간 주택 관련 대출 불가 - 원칙은 소유권이전등기일로부터 6개월 이내에 처분해야 함. (20.6.17대책 이후 / 관련 법령: 상호저축은행감독규정 별첨 5) 위반시, 1. 대출금 회수 - 중도금 대출 받은거 다 갚아야 함 못하면 경매 차압 2. 3년간 주택 관련 대출 불가 2021. 6. 10. 심교언 건국대 부동산학과 교수: 서민들은 초주검 #종부세 #재산세 2021. 6.4 종부세는 보유세와 같은 효과를 냄. 보유 의욕을 떨어트리고 공급을 줄여버림. 종부세 최고 구간은 합치면 7.2%임. 대략 20년이면 국가가 다 가져가는 것. 종부세나 재산세나 시장이나 현상이 아니라 정치임. 정치적 신념과 표. 그래서 1%를 학대하면 99%는 나를 사랑할거야, 하는. 그런데 1%를 학대하면 99%는 몇년 지나 초죽음 상태가 됨. 국민들에게는 그럴 일 없다고 속여오고. 정치적 논리. 그게 문제. 양도세를 올리면 시장에 물량이 잠겨서 가격이 오르는 효과는 정석. 2021. 6. 10. *축* 30대 신혼부부 내집마련 성공 2021년 30대 신혼부부 영끌해서 패닉바잉성 내집마련 성공. 갭투자라서 아직 '내집' 이라는 느낌은 별로 안들지만;;;;; 취득세, 중개비용, 법무사 비용 1,500만원+ 더 내고 나니 애초에 가계약 전에 조금 더 깎을걸... 임장 안간 다른 지역도 생각나고... 별 생각이 다 들었지만ㅎㅎㅎㅎ 결과적으로는 후련하다. 앞으로 6개월 간 파트너랑 취득세 신용카드로 분할매수 한 것 마무리 하고 나면 다시 총알 모아서 매물 및 입지 알아봐야지. 다음엔 생애 최초 영끌로 부동산 구입하는 신혼부부 입장에서 이번에 처음 겪은 부동산 매수 후기 & 부동산중개인에 대해 써 보려고 함. 2021. 6. 5. 주택 매수계약 후 잔금 전 청약 당첨 주택 매수 계약 후 잔금일이 짧게는 한달 혹은 길게는 몇달 후 남은 상태에서, 혹시나 하는 마음에 넣었던 청약에 당첨된다면? 본 포스팅은 무주택자 기준 청약은 모든 기준이 입주자모집공고문 따라서 입주자 모집공고문 기준으로 잔금을 치루지 않은 상태 = 취득세 안냄 = 등기 안침 = 내 집 아님 는 원론적으로 무주택자 임. 따라서 위 단락의 상태에서 무주택자를 대상으로 하는 청약 (특공)에 당첨되었다면 부적격 사유 되지 않음. 그래서 입주공고문 후에 잔금을 처리했다면 당첨된 청약 주택을 계약하는 데에 문제 없음. 대신, 청약 당첨된 주택의 중도금대출 시에는 조금 복잡해질 수 있음. 왜냐하면 중도금대출은 은행-청약당첨자 간의 금융거래이고 대출과 같은 금융거래는 현 정부의 적극적인 규제를 받고 있으니 은행에선 .. 2021. 6. 1. 오피스텔 청약 및 투자 2021.4.20 헤럴드 경제 현재 오피스텔 분양 시장은 서울 강남과 여의도 등 도심을 중심으로 높은 임대 수익을 얻는 것으로 알려져 있다. 한국 부동산원에 따르면, 전국 오피스텔 평균 월세가 약 66만 4,000원에 그쳤으나 서울 도심권은 약 94만 5,000원으로 나타났다. 9억 원 초과 오피스텔 거래량도 2015에 비해 2020년 256.4% 상승한 것으로 집계됐다. 한국부동산원에 따르면, 전국 오피스텔 평균월세가 약 664,000원, 서울 평균월세가 약 779,000원인 것에 비해 서울 도심권은 약 945,000원이었다. 같은 서울에서도 가장 낮은 동북권은 약 613,000원 엠부티크 부동산중개법인 관계자는 "현재 강남에서 가장 인기있는 분양매물은 루카831 강남, 몬트레아 한남, 상지카일룸M, .. 2021. 4. 21. 전세 계약 만료보다 일찍 나갈 때 복비 누가? 전세 보증금 반환은? 전세 계약 만료 전 퇴거하게 된 상황. 이 때 알고싶은 것: 1. 복비는 임대인 / 임차인(세입자) 중 누구 책임인가? 2. 전세 보증금 반환은 언제 이루어짐? 우선 Fact는: 계약만료 전에 퇴거하더라도 기존 세입자는 복비와 무관. 복비는 새로 들어올 세입자와 집주인간의 문제. 다만 관례상 기존 세입자가 도의적인 차원에서 복비를 내기도 하지만 그걸 강제할 수 있는 법규정은 없음. 기존 세입자는 새로운 세입자를 구하고 나가면 그 책임을 다하는 것. 윤현석 법무법인 해자현 변호사는 “계약 만기 전 퇴거 시 복비를 지급하는 것은 당사자 합의에 따른 것으로 법적 근거가 있지는 않다” ※관련 판례※ 일년을 약정한 임차인이 잔여기간 3개월을 남기고 나갈 경우에 (생략) 중개수수료는 임차인이 부담하하기로 하는 특별.. 2021. 3. 21. [청약/특공] 부적격 후 배우자 청약 가능 여부 2021.3. 부부 A씨, B씨A씨의 이름으로 신혼특공 넣은 통장이 부적격 처리 되면 -> 소명 자료 제출 후 부적격에 서명하고 1년 동안 청약 금지. A씨의 부적격 난 청약 통장과 상관없이 배우자 B씨 이름으로 특공 (신혼부부)지원 가능. 일반 지원 하려는 경우 배우자를 세대주로 하여 재청약 가능. 1년 후 살아난 A씨의 청약 통장으로 다시 특별공급 청약 가능. 2021. 3. 17. [청약] 해외체류/근무자 우선공급 기준 주택공급에 관한 규칙 [시행 2020.9.29.] 개정 제4조 (주택의 공급대상) ⑥ 제5항에 따른 거주기간은 입주자모집공고일을 기준으로 역산했을 때 계속하여 국내에 거주하고 있는 기간을 말하며, 다음 각 호의 어느하나에 해당하는 기간은 국내에 거주하지 않은 것으로 본다. 이 경우 다음 각 호에 따른 기간을 산정할 때 입국일부터 7일 이내에 같은 국가로 출국한 경우에는 국외에 계속 거주하는 것으로 본다. 1. 국외에 계속하여 90일을 초과하여 거주한 기간 2. 국외에 거주한 전체기간이 연간 183일을 초과하는 기간 ⑦ 제6항에도 불구하고 세대원 중 주택공급신청자만 생업에 직접 종사하기위하여 국외에 체류하고 있는 경우에는 국내에 거주하고 있는 것으로 본다. 따라서 출입국사실증명서 해외체류기간이 계속.. 2021. 3. 17. [청약/특공] 부모님 댁에 전입신고 but 세대분리 (부모님이 자가 유주택자인 경우, 1세대 다주택자가 될 수 있기 때문에)부모님 댁에 전입신고 했지만 세대분리 가능: 아파트여도 관련 서류 제출하면 주민센터에서 해줌.서류는 주민센터마다 다름. 대부분 지역이 규제지역으로 묶여 있는 수도권과 지방광역시 등에 거주하는 젊은 예비 청약자는 세대 분리를 통해 미리 세대주 자격을 확보해두는 게 청약하는 데 유리.혼인을 통해 새로운 가정을 꾸리게 되면 세대가 자동 분리된다. 혼인하지 않고 혼자 따로 나와 살아도 세대를 분리할 수 있다. 이런 경우를 ‘단독 세대주’라고 부른다. 단독 세대주가 되기 위해서는 나이 제한 있음. 만 30세 이상이어야. 자취를 하는 20대 대학생은 주소지를 이전했다고 하더라도 세대주가 될 수 없다는 얘기. 다만 미혼 20대도 최저 생계비(기준.. 2021. 3. 16. 신용대출 후 주담대 실행 가능 여부 2021.3.12. 질문: 1) 올해 3~4월 신용대출로 9700만원 실행하여(대출 실행완료) 매매계약 후 계약금 지불. 2) 올해 8월 중도금 약 1억원 현금 및 회사대출(금융대출로 잡히지 않음)로 지불. 3) 내년 초 2~4월 실 입주 시 주담대 실행하여 잔금 지불(부족분은 현금으로 지불) 신용대출이 기존에 9700만원이 있는 상태에서 주담대를 받는것이 무리가 없는지 답: 신용부터 받고 주담대 실행하는 게 유리 1주택자(분양권포함)이상 투기지역/투기과열지구는 기존주택 처분조건으로 30~50% 가능합니다 (15억이상은 불가) 1주택자(분양권포함)이상 조정지역은 기존주택 처분조건으로 40~80% 가능합니다 비규제지역은 처분조건없이 조건에 따라 60~80% 가능합니다 기존주택을 임대등록했으면 처분조건없이 .. 2021. 3. 16. 선 갭투자 & 후 전입 사례 1. 매매가 7억 / 전세가 4.5 주택 구입 (갭/투자금 2.5억) 2. 매매가 8억으로 상승 (LTV 10% 완화에 따른 주택담보대출 4억까지 가능) 3. 주담대 4억 + 저축금액 0.5억으로 전세 내보내고 실거주 입주 4. 추후 2년의 실거주 후 9억까지 매매가가 상승할 경우 매도시, 양도차익 2억, 양도세 0원 (부대비용 따로) 2021. 3. 16. 해외체류 비거주 1주택자 양도소득세 2017. 10. 소득세법 시행령 제 154조 제 1항 제 2호 나목에 따라 해외 이주법에 따른 이주의 경우, 출국일로부터 2년 이내에 매도하는 경우 보유기간/거주기간에 관계없이 9억이하 비과세 가능. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 "해외이주법"에 따른 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우나, 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득세가 비과세 됩니다. 다만 출국일 현재 1주택을 보유하고 있는 경우로서 출국일로부터 2년이내에 한하여 비과세 합니다. 하지만 질문의 경우에는 비거주자로서 국내에 주택을 취득한 경우이므로 1세대1주택 비과세는 적용되지 않을 것입니다. 비거주자의 보유주택 양도시 3년.. 2021. 3. 16. 청무피사 / 비규제 지역 / 전매제한 비규제 지역의 경우 당첨되고 6개월 후에만 팔아도 적지 않은 시세 차익 가능. 비규제지역 청약의 경우, 계약금 정도만 준비하면 전매제한이 풀리는 6개월까지 따로 돈이 들어가지 않는다는 장점. 중도금 대출이 가능한데다 잔금을 치르기 전 대부분 분양권 전매를 통해 차익을 남기기 때문. 한편 정부는 이러한 청약 광풍을 막기 위해 지난달 5·11 대책을 발표, 수도권 비규제지역과 지방 광역시에서의 분양권 전매제한 기간을 기존 6개월에서 소유권이전등기까지로 늘렸다. 전매제한 풀리는 순간 웃돈 거래 분양 후 6개월 지난 단지들의 분양권 거래가 급증 -> 청약 실패한 실수요자들이 분양권 매수에 나서기 때문. 분양단지들에 "초피 (6개월 후 전매 시 분양권에 붙는 웃돈)가 얼마죠?" 라고 묻는 글 많음. 심지어 전매제.. 2021. 3. 11. [청약] 특별공급 예비당첨 포기 시 불이익 있는지? 질문: 신혼특공으로 예비 당첨 받음. 포기하고 싶은데 이 때 불이익 있는지? 그리고 포기는 어떻게 하는지. 답변: 예비당첨은 자리가 나서 직접 동호수를 추첨하러 가지 않는 이상 통장을 사용한 것으로 보지 않음. 따라서 그냥 가만히 있고 서류도 제출하지 않으면 됨. 가만히 있으면 신혼특공 다시 쓸 수 있음. 출처: 네이버 지식인 2021. 3. 3. 부부 각 9천씩 신용대출 후 1억 이상 대출 환수 해당? 2021. 1. 12 부부 각각 9천 신용대출하고 공동명의 아파트 매매시 1억 이상 대출환수에 해당하나요? 부부 각각 9천씩 신용대출하고 공동명의로 서울시내 9억이상 아파트를 매매하면 합쳐서 신용대출이 1억 이상이라 대출이 환수되나요, 아니면 각각으로 보면 1억 이하니까 대출 환수 안되나요? 답변: 지난해 말부터 은행에서 신용대출시 집매수를 했을때 상환 하겠다는 각서를 작성하였습니다. 각서를 작성하지 않았고, 기존에 보유하고 있던 신용대출 한도금액이라면 대출 환수되지 않습니다. 걱정되시면 은행에 확인해보세요. 각서없이 집을 매수했다는 이유로 상환할 수 없습니다. 출처: 네이버지식인 kin.naver.com/qna/detail.nhn?d1id=4&dirId=40201&docId=378622401&qb=67.. 2021. 3. 3. 이전 1 2 3 다음
