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부동산44

2030 주택매수 후::: 역전세 -3500만원 재작년 갭투자 한 주택1에 작년 말 역전세 3500를 내어주고 버티는 중. - 당시 매도인은 3천 먹고 나갔다 - 내가 매수한 후 그 후로 6개월간 1억 더 오름 - 1억 오른 후 계속 하락장 - 매력있고 로얄동로얄층이라 포기하고 싶지 않음 - 대출금도 100만원 언더. 버틸만 함 문제는 다른 주택 2의 매도를 간보는 중인데 (현재 매도 가능 분양권 상태) 피가 상당히 올랐음에도 이거 팔고 꽂을 곳이 없다. 즉 앞선 주택 1이 어떻게 쇼부가 나야 주택2 피와 합쳐서 주요 입지에 새로운 갭 이라도 꽂을 텐데. 이러다 상승장 오면 내 물건도 오르겠지만 내가 꽂고 싶은 주택 가격 및 갭 도 커진다는 것이 평생의 숙제… 결국은 하락장에 현금 들고 있는 사람이 고점 대비 30% 빠진 가격에 급매 하고 승리자다 요.. 2023. 5. 6.

전세금 내려서 재계약 #갭투 #30대갭투자 요즘 같은 하락장에 weekly로 전세가가 하락한다. 갭투 놓은 곳 기존 전세가 시세보다 높게 들어와 있긴 해서 하락이 더 생생하게 느껴졌다. 세입자와 한달 정도 씨름하다가 기존보다 **천 내려서 재계약. 어차피 전세자금은 내돈 아니기 때문에 올리고 내리고 하며 입씨름 하기 싫었는데 요즘 주식도 파란불 일색이다 보니 급전 마련하기 머리아파서 세입자와 실랑이 좀 함. 2년 사이클 지나 다시 전세가 높게 세팅해 다른 갭투자에게 넘기고 exit 할지 몇년 더 가져 갈지 변동성이 상당한 지금으로선 증맬루 모르겠다~ 이번에 전세 재계약 하며 공부 많이 한다. 그나저나 연말 보너스 고대로 나가게 생겼네… • 갭투 시 전세가 하락을 염두하여 수요 많은 곳으로 • 아이 키우기 좋은 곳이 수요를 결정하는 듯 • 여기에 .. 2022. 10. 20.

기존 주택 처분 조건 청약 / 중도금대출 차이점 유주택자의 경우 갈아타기 시 (1) 기존 1주택 처분 서약 후 청약 신청, (2) 분양권 등 구입으로 인해 중도금대출 실행 시 은행권과 기존 1주택 처분 서약 하는 두 가지 의미의 '기존 주택 처분 조건부'가 있음. 즉 처분조건부 청약과 중도금대출이 다름. 아래 정리. 구분 주택 청약시 중도금 대출 신청 시 내용 민영주택 추첨제 입주자 선정 시 유주택자보다 우선 순위 부여 (무주택자 > 처분조건부 청약 > 유주택자) 1주택자 주택구입 목적 시 기존 주택 처분 조건으로 중도금 대출 가능 (분양권 동일) 의무 이행 시작일 입주 가능일 소유권 이전 등기일 기한 6개월 2년 위반 시 공급 계약 해지 가능 대출 회수 3년 간 주택관련 대출 불가 (신용대출은 가능) 2021. 12. 10.

부동산 4848하는 것 아님을 #현타 1. 수도권 조정지역 구축 갭투 2. 역시 수도권 조정지역 중대 실행 중인 청약 둘 중 어느 걸 먼저 팔아야 양도소득세 면에서 이득인지 아무리 두드리고 estimation 과 projection을 해봐도 비슷비슷 하다. 이유는 우선 (1) 내후년 시점에 각각 얼마나 상승해 있을지 모름. (2) 어쨌거나 일시적 1가구 2주택에 해당 안되어서 양도소득세 비과세 불가하고 중과 빼박. 그래서 이러나 저러나 둘중 뭘 먼저 팔던간에 차떼고 포떼면 세금으로 반타작은 날아간다. 여기서 내가 이 매물들을 팔려고 하는 이유를 복기 해 본다. 애시당초 내가 왜 얘네들을 팔려고 하지? = (가) 시드 마련 위해서 = (나) 팔고 상급지로 뛰려고 = (다) 똘똘한 한채로 갈아타기 위해 그렇다면 내가 (나)를 이룰 수 있는 (가.. 2021. 11. 17.

투자 첫단추 복기 및 앞으로 방향 내가 만약 무주택자로 돌아간다면, 1. 수도권 조정지역 분양권 초피에 매수 후 중대 실행 2. 비조정지역 청약 or 분양권 초피 매수 중대 실행 3. 비조정지역 청약 or 분양권 초피 매수 중대 실행 4. 1번의 1년 후 조정지역 갭투 투자금 2-3억 이렇게 3개 셋팅 후 5. 오피스텔 청약 도전 (혹은 시행사 보증 청약) 6. 주식 5천 7. CMA 5천 >>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 지금은 명의가 없고, 초반 어긋난 갭투로 갭에 들어간 돈이 상당해져 버림…. 다들 청약 힘들다 안된다 하지만 중도금 대출 실행 면에서 가장 쉬운게 청약임을 알아가는 중. 초피에 수도권 브랜드 대단지 잡는 것도 대안이고. 공시가 1억 이하 지방 아파트 갭 매수 방법도 있지만 그것까진 시간적 여력과 간 크기(?)가 안.. 2021. 11. 15.

[2021 투자기록] 살 뻔 했던 부동산 10개 비교 2021년 초 기준, 투자 기록 취득세 아직도 할부 내고 있는 (…) 우리 부부의 첫 주택이 호가 기준 5개월 만에 1.2억 올랐다. 뭐 사실 갭투자에 2년 내에 매도하면 세금으로 반을 내야 하지만^^……… 신혼 부부로서의 생애 최초 구축 부동산 매수 시 고려했던 후보군 리스트를 다시 복기하며 기록해 앞으로의 방향성과 부린이지만 우리부부의 기준과 서타일을 공고히 다지려 함. 우선 우리 부부의 백그라운드: 1. 여의도 출퇴근 2. 부모님댁 서남권 3. 가용자금 3억까지 가능 4. 갭 목표 2.5억 5. 역세권 (도보 10분 이내) 6. 계단식 7. 개별난방 8. 초품아까진 아니더라도 초등학교 접근성 좋아야 01. 서울 서남 구축 ㅂㅅ 11월기준최고가 (2021. 2월) 매수 고려 시점 (2021. 2월) .. 2021. 11. 14.

<2021 하반기> 앞으로 투자 방향 앞으로 투자 방향 1. 전매 가능 신축 오피스텔 2. 비조정지역 미분양 분양권 매수 3. 1억 이하 구축 아파트 4. 재건축 지역은 안성, 평택, 오산, 송탄 위주 배당주 공부 및 투자 2021. 11. 3.

주담대 받은 무주택자.. 모자란 돈 신용대출로 메우기 힘들어진다 2021.6.30 연소득 5000만원인 무주택 직장인 A씨는 최근 서울에서 8억원짜리 아파트 매매 계약을 체결했다. 전세자금 3억원과 은행대출로 3억2000만원(원리금균등상환, 30년 만기, 연 2.7% 가정)을 충당하고 5000만원 정도는 신용대출(금리 3%)로 주택 구매자금을 조달했다. 하지만 A씨는 같은 주택을 다음 달 계약했다면 원하는 만큼 신용대출을 받을 수 없게 된다. 7월부터 개인(차주별) 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 대폭 강화하기 때문이다. A씨의 경우 신용대출이 3000만원만 넘어도 DSR 비율이 41%까지 치솟는다. 3000만원까지 신용대출을 받을 수 없다는 의미. 서울·경기도 주요지역을 포함한 전 규제지역에서 6억원이 넘는 주택을 살 때 주택담보대출을 받거나 1억원이 넘는 신용.. 2021. 8. 1.

청약 당첨 된 아파트 전세 줄 수 있을까? 조정지역의 모 아파트 청약 재당첨 제한: 7년 전매제한: 3년 (등기이전 시까지) 실거주 의무: 제한 없음 (분양가 상한제 미적용 민영 주택) 전월세 금지법 (2021.2.19일부터 시행) 수도권 분양가 상한제 적용하는 분양된 아파트 입주자의 경우 의무 거주기간을 채워야 하는데, 민간택지는 거주의무기한 2~3년, 공공택지 거주의무기한은 3~5년 2020 6.17 부동산대책 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제 지역 내에 주택을 사려고 주담대를 받는 경우, 6개월 내 구입한 주택으로 전입 신고 의무가 부과됨 이 약정 위반시 주담대 회수 & 3년간 주택 관련 대출 받을 수 없는 패널티 중도금이나 잔금 주담대 중 1회라도 대출을 받으면 '6개월 내 전입' 의무가 생김 대출을 1도 안받거나, 혹은 대출.. 2021. 7. 21.

퇴사 후 사업자등록, 청약 당첨 후 중도금대출 어떻게? 2021.7.20 배경: 청약 당첨 후 퇴사 상태, 이 때 개인 사업자 등록을 하면 기존 당첨된 청약에 중도금대출 나오는 것에 문제가 없을까? 질문01: 이번에 XYZ 청약에 당첨 되었는데 제가 개인 사업자라 소득금액증명 에 잡힌 금액이 ****만원 정도로 실 금액 보다 조금 낮게 되어 있는데 중도금 대출에 지장이 있을까 걱정됩니다. 부채는 없고 신용 점수는 현재 최고점 수준 입니다. 답변01: 됩니다. 중도금대출은 통상적인 대출의 개념 보단 보증서발급을 의미 합니다. 은행에서 가장 중요하게 생각하는 것이 신용점수이고, 혹여라도 신용점수가 모지라면 카드사용내역이나 사대보험 가입여부, 급여같은 요소로 보완하기도 합니다. 질문02: 여기서 신용카드 사용이력이라는 것은 사용량을 보는건가요? 아니면 상환이력?이.. 2021. 7. 20.

서울 출근시간 하차인원 많은 TOP 20 2021.6.21 땅짚고 강북 종로3가 -> 을지로 3가 -> 충무로-> 광화문 -> 공덕 -> 을지로입구 -> 시청 등 파란색으로 표시한 역은 5년전 대비 순위가 2계단 이상 상승한 역이며, 빨간색으로 표시한 역은 5년 전 대비 순위가 2계단 이상 하락한 역. 즉, ▲여의도 ▲구로디지털단지 ▲성수역은 출근시간대 하차 인원 순위가 높아지고 있는 역이며, 해당 역 주변에서 근무하는 인원이 다른 곳에 비해 많아지고 있다는 뜻 빨간색으로 칠해진 역은 출근시간대 하차인원 순위가 낮아지고 있는 역이다. ▲서울역 ▲시청 ▲교대 ▲종각 ▲고속터미널역이 이에 해당하며, 이 중 서울역, 교대, 고속터미널은 코로나19로 인한 유동 인구 감소 영향이 큰 것으로 보인다. 충무로와 종로3가도 각각 2018년, 2020년까지 출.. 2021. 7. 7.

수도권 구축 갭매수 후 1억 오름 2021.7.7 올해 초 수도권 구축 갭투자로 매수 후 5개월만에 호가로 1억 오름. 갭이 너무 벌어져도 매수자 찾는데 어려움이 있을 수 있으니 장투로 가져갈지 단타로 치고 빠질지 올해 말까지는 조금 더 지켜보기로.... 부린이 투자기록 2021. 7. 7.

구축 갭투 시 고려해야할 사항 (정밀안전진단) 2020.10.9 브런치 야행성님 - 직주근접 강남/여의도/광화문 - 단지가 작거나 나홀로 아파트 / 지하철에서 멀어서 / 학교가 적거나 별로여서 -> 이 중 가장 좋은 것 택하기 - 20년된 아파트가 가장 인기 없음. 신축에 밀리고 재건축도 한참 남아서. - 구축 중 정밀안정진단 통과한 단지들은 ㅇㅋ. 교통과 학군 고려 필수. - 신도시 vs 인서울이지만 외곽: 직주근접 고려. 교통편 좋아야 함. 호재 없는 인서울보단 단타로는 수도권이 나을지도... - 갭 2-3억 사이에 들어갈 수 있는 의외로 많음. 출처: https://brunch.co.kr/@nothingtoall/21 2021. 7. 6.

서울 비핵심지 vs 경기도 핵심지 어디에 투자? 2021.7.6 매경 부동산 서울의 비핵심지 대 경기도 핵심지 중 어디에 투자해야할까요: =일자리가 많은 곳, 일자리가 늘어나는 곳, 직주근접의 인기는 높아질 것. 여성의 사회활동이 늘어나고 있고 그 것은 과거보다 공동육아가 진다는 사실. 그러므로 직주 근접이 앞으로 더 인기가 많아진다는 것. 따라서 서울의 비핵심지든 경기도 핵심지냐든 일자리가 많은 곳, 일자리가 늘어나는 곳을 주목. 예를 들어 경기도에서는 일자리는 늘어나는데 입주 물량이 늘어나지 않는 곳은 판교. 판교는 위례 외에는 입주 물량이 늘어나는 곳이 없음. 그런데 판교는 제2, 제3 테크노밸리로 (산업이)늘어나는 중. = 서울의 비핵심지여도 결국은 업무지구로 접근성이 개선되는 곳을 주목. 사실 교통이 좋은 곳은 이미 가격에 반영이 돼있습니다... 2021. 7. 6.

꼬마빌딩 투자시 유의점 2021.6월 꼬마빌딩이란? * 5층 미만, 금액 50억원 미만 빌딩 * 다가구주택/호수 전체 소유자가 동일인으로 되어 있는 다세대 주택, 상가주택, 오피스건물, 상가건물, 원룸, 고시원 건물 등 * 10억원~20억원대 자본금 + 대출금 * 서울 기준 연면적 3300m2 미만 기준 (연면적은 건물의 층별 바닥 면적을 모두 합친 면적) 투자시 자기자본금 얼마나 필요한지? 요즘은 개인으로 투자할 때 RTI(임대업 이자 상환 비율) 규제 때문에 대출이 많이 안나옴. 30억원대 건물일 경우 10억에서 15억있어야 매입 가능. 그러나 법인으로 투자했을 때는 따로 RTI 규제가 없음. 그래서 10억정도만 있어도 30억 건물 매수 가능. 세금은? 예를 들어 50억 정도 되는 강남 건물 저층 근린생활시설(근생) 건물 .. 2021. 7. 1.

공시가 1억 미만 주택 투자 시 #취득세 #양도세 2021.6월 2021년 6월부터 다주택자의 종합부동산세와 양도소득세 부담이 대폭 증가함에 따라, 비규제지역 공시가격 1억원 미만의 아파트 시장에 다주택자들 몰리고 있음. (이미 몰린지 6개월 넘음;;) 공시가 1억 미만 주택 투자 시 두가지 고려해야 할 것 취득세 중과 여부 양도세 중과 여부 취득세: 지난 2020년 7·10 부동산 대책에서 기존 보유 주택 수에 따라 취득세율을 최대 12%까지 높임. 즉, 다주택자는 이제부터 취득세율이 1.1%이 아닌 12%까지 올라갈 가능성 있다는 것. 그러나, 공시가격 1억원 미만 주택은 주택 수 산정에서 제외하고 기본 취득세율 1.1%(농어촌특별세 및 지방교육세 포함)를 적용. 여기서 취득세 주택수에는 임대주택, 오피스텔, 분양권, 입주권 모두 포함. 양도세: 양.. 2021. 6. 29.

전세 계약 갱신 청구권 계약서 특약 조건 임대차3법 계약갱신청구권제 도입 후 새 임대보호법에 따라 세입자가 2년 전세 마친 후 개약 갱신을 청구하여 다시 2년을 거주하려 할 경우, 새로 계약서 작성하는 것 좋음. 관련, 특약조건에 넣으면 좋을 만한 것들: 기존 임대차계약이 종료되어 임차인이 전세계약 갱신을 청구하여 체결된 계약임. 임대인이 계약기간 중 매도 시 임차인은 집보여주기에 협조한다 2년 계약을 만료하지 않고 퇴거하는 경우 중개사 비용을 지불한다 애완동물 키우지 않는다 관리비 및 기타 공과금은 잔금일 기준으로 정산 (업데이트 중) 2021. 6. 25.

서울 귀신 출몰하는 집 사야하는 이유 서울이 뭐야 수도권도 밀리게 생겼는데 지금 지방은 공시가 1억 미만 아파트는 씨가 마름. 서울 귀신 나오는 집 당장 사야하는 건 부동산 거래의 기본 원칙에 해당됨. 시세보다 저렴하게 사서 (1) 실거주 한다 혹은 (2) 고점에서 판다. 사실상 (2)는 “서울 집값은 오늘이 제일 싸다”라는 팩트에 의하면 팔 일이 없을테고... 저평가된 아파트 매수해서 귀신 제사상 차려주며 실거주 하는게 답. 어휴 어쩌다 나라가 이지경까지 왔는지... 2021. 6. 25.

30대 신혼부부 내집마련기 (1) 3번의 기회가 있었으나 요즘같은 시대에 30대 신혼부부 내집마련 후기가 얼마나 레어템이겠냐만은, 혹시라도 우리 부부와 비슷한 상황에 있는 분들께 도움이 되었으면 하는 마음에 이 글을 씀. 들어가기 전에 (Background) 보통 집을 구할 때 예산을 먼저 세운다고 하는데, 변명을 쓰자면 우리는 롱디라 재정적 통합(?)을 이룰 물리적인 시간이 많이 없었음. 결혼을 약속했기에 미래를 얘기하며 서로 이때까지 모아온 금액과 주식투자에 대해 대화 나누긴 했지만 부채와 대출이 얼마고 보험이 얼마라는 둥 그런 디테일함은 없었음. 무턱대고 임장부터 그런 상태에서 우린 당시 살고 있는 동네를 기준으로 임장부터 다님. 말이 임장이지 지난 2-3년간 그냥 괜찮아 보이는 아파트있으면 호갱노노에서 가격 오름세 좀 보고, 단지 들어가보고 "오 여긴 .. 2021. 6. 24.

[중도금 대출] 1주택 처분 서약 위반 패널티 2021. 5월 1. 대출금 회수 2. 3년간 주택 관련 대출 불가 - 원칙은 소유권이전등기일로부터 6개월 이내에 처분해야 함. (20.6.17대책 이후 / 관련 법령: 상호저축은행감독규정 별첨 5) 위반시, 1. 대출금 회수 - 중도금 대출 받은거 다 갚아야 함 못하면 경매 차압 2. 3년간 주택 관련 대출 불가 2021. 6. 10.

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